По данным компании SV Development, в феврале столичные застройщики заключили менее 700 сделок купли-продажи, что существенно меньше, чем даже в январе, который на рынке недвижимости традиционно считается мертвым сезоном (тогда было оформлено около 900 договоров). Для сравнения: осенью прошлого года ежемесячно продавалось более 2 тыс. квартир в новых домах. Данных за март пока нет, но, по словам представителей строительных компаний, будет реализовано не более 300–400 апартаментов.
Предложение от застройщиков сейчас не настолько привлекательное, как пару месяцев назад. В среднем по рынку новое жилье подорожало на 3–7%, что сами продавцы в большинстве случаев объясняют девальвацией гривни. К примеру, в «Киевгорстрое» сообщили, что у них стоимость квадратного метра увеличилась на 5%. Представители КГС заявили, что в зависимости от готовности объекта будут корректировать программу лояльности. В других строительных компаниях добавляют, что нынешнее повышение цен может оказаться не последним.
Пункт о возможном пересчете цены содержится в договорах, по меньшей мере, половины застройщиков. Они массово начали включать его в контракты с прошлого года. В стандартном варианте договора предусмотрено, что в случае роста курса доллара на 15% и более инвестор должен в течение пяти дней полностью погасить свой долг перед компанией или же согласиться платить по новым ценам, предложенным застройщиком.
В Киеве до массовой рассылки инвесторам «писем счастья» дело пока не дошло. А вот в регионах первые прецеденты выкручивания рук покупателям уже зафиксированы. «Как только курс доллара повысился, многие застройщики тут же подняли цены для клиентов. И многие были вынуждены брать кредиты или одалживать деньги у знакомых, чтобы рассчитаться с застройщиками. Цены выросли в среднем на 10%», — говорит представитель Харьковского агентства недвижимости Елена Манжос. Можно не сомневаться, что вскоре захотят подзаработать на клиентах и столичные компании.
Застройщики утверждают, что из-за увеличения себестоимости работ могут просто не сдать объект. При этом руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя уверен, что его коллеги, мягко говоря, лукавят. "Если курс доллара будет держаться в рамках 9,5–10 грн./$, рост себестоимости строительства будет минимальным. Объем импортируемых стройматериалов, которые используют большинство отечественных компаний, работающих в эконом- и бизнес-сегментах, не превышает 10–15%. Даже если учесть подорожание топлива, общее увеличение себестоимости строительства не превысит 10%, с чем подрядчики вполне в состоянии справиться за счет собственного ресурса", — поясняет он.
Управляющий директор компании ARPA Real Estate (продает объекты ЮЗСТ - "Югозаптрансстроя") Михаил Артюхов уточняет, что продолжать строить в период экономического кризиса могут лишь компании, имеющие доступ к длинным деньгам. А вот застройщики, успевшие реализовать лишь несколько проектов и не имеющие особых финансовых возможностей, рискуют законсервировать площадки до лучших времен. Таковых, по оценкам г-на Артюхова, на рынке не менее 40%. По данным Госстата, на 1 января 2014 г. в стране насчитывалось 10 943 объекта незавершенного строительства, к концу года замороженными могут оказаться примерно 4,5 тыс. из них.
Причины лежат на поверхности. Фирмы-новички в течение последних двух лет активно демпинговали, предлагая жилье от 3,5 тыс. грн. за кв. м. Теперь достроить дома, распроданные по таким ценам, они могут разве что за счет новых клиентов. Но продажи квартир в недостроенных домах малоизвестных компаний в последние два месяца практически застопорились. Снижение спроса еще больше усугубляет ситуацию и повышает финансовую нагрузку на инвесторов, уже заключивших договоры. «Резкое падение продаж квартир в новостройках может стать главной причиной остановки работ на площадках. Запас прочности компаний составляет два-три месяца. На протяжении этого времени поставщики еще будут отгружать стройматериалы в долг, а наемные бригады — работать», — прогнозирует Дмитрий Шостя. Если за это время компаниям не удастся убедить потенциальных покупателей, что повода для беспокойства у них нет, список долгостроев начнет расширяться. По данным Киевского управления статистики, на сегодняшний день в городе насчитывается порядка 500 строящихся жилых домов. Исходя из оценок самих застройщиков, в зоне риска автоматически оказываются порядка 200 из них.
Пытаясь избежать фиаско, многие строительные компании заманивают клиентов, обещая страховки от недостроев. Хотя в неофициальных беседах их менеджеры признают, что это не более чем маркетинговый ход: реальной компенсации в случае срыва сроков сдачи объекта инвесторы не получат. Полная страховка всех строительных рисков стоит до 3% от общей стоимости объекта, а это сотни тысяч гривень. Тратить такие суммы компании не хотят, а те, что все же страхуются, выбирают пакеты, предусматривающие компенсации инвесторам в лучшем случае 30% от стоимости недостроенной квартиры. Кроме того, согласно законодательству, долгостроем признается объект, работы на котором не ведутся в течение пяти лет. А значит, сроки возврата даже части денег за проблемное жилье автоматически отодвигаются на годы.
Людмила Ксенз, "Деловая столица"