Запровадження іпотеки 7% із компенсацією від держави: зрада чи перемога? Експертне опитування

Міністр фінансів Сергій Марченко говорить, що доступна іпотека стимулюватиме будівництво і розвиток економіки.

Це — фінал підготовки і запуск програми. Уряд “здешевив” іпотечні кредити ще 27 січня, а наприкінці лютого до програми приєдналися сім банків. Попереду — втілення.

Програма викликала дискусії: є і прихильники, і критики. Журналістка Еспресо.TV Ольга Чайка зібрала точки зору експертів з цього приводу.

Марія Репко, заступниця директора Центру економічної стратегії:

З економічної точки зору будь-яке урядове рішення спотворює ринки, особливо про субсидіювання чогось чи про запровадження цінового обмеження знизу чи зверху.

Воно може мати на меті цілком благородні цілі — додати можливостей сім’ям середнього класу придбати собі житло у власність тощо. Але побічні ефекти, які впливають на ринки, неминуче постануть.

В цьому випадку йдеться про кілька негативних ефектів.

Перший — фіскальний. Фактично, ця програма — це доплата людям, які будуть купувати квартири, до повної відсоткової ставки, яка відображає їх рівень ризику, як позичальників. Ця доплата здійснюватиметься за державний кошт. Це залежить від вартості квартири, від першого внеску, але приблизно це 50 тис.грн/рік чи 5-10 тис. грн/місяць. Це доплати, які люди отримуватимуть протягом всього строку іпотеки, що є досить тривалим терміном.

А при цьому допомога сім’ям з маленькими дітьми або сім’ям з дітьми з інвалідністю, або просто людям з інвалідністю, є набагато нижчою. І незрозуміло, яка соціальна справедливість в тому, що держава допомагає сім’ям із середнім рівнем доходу, які можуть собі дозволити заплатити перший внесок за квартиру, а малозабезпеченим допомагає на суми у два чи чотири рази менше.

Друге — фінансувати таку іпотеку будуть державні та недержавні банки.

Якби фінансування здійснювалося лише через державні банки — це б, безперечно, спотворювало ринок, — бо вони б отримали неринкову перевагу перед приватними банками, які не мали б змоги долучитися до програми. Було б погано.

У нашому випадку приватні банки мають право долучатися до програми. Це теж погано. Бо держава через банківську маржу, через прибуток банку, який він заробляє на цій іпотеці, фінансує у тому числі приватних акціонерів банку.

Вигоду від такого рішення отримають й компанії-забудовники. Вони зможуть продавати своє житло у більших обсягах. Це збільшить попит на житло на ринку, і, відповідно, як і на будь-якому ринку, це підвищить ціни. Таким чином ми маємо ризик, що інші родини, які не матимуть доступу до цієї програми фінансування іпотеки, зіткнуться з тим, що ціна на житло буде вищою.

Таким чином, у цієї програми багато побічних ефектів. Якщо вона не буде дуже масштабна — то ми їх уникнемо. Якщо вона буде масштабна — буде гірше.

Крім того, що будуть ринкові спотворення, програма щороку вимагатиме видатків з державного бюджету. Чим більше родин отримуватимуть кредити за цією програмою — тим більші будуть видатки з бюджету. Це негативно відіб’ється на фіскальній ситуації: у нас і так бюджетний дефіцит досить великий. І збільшення дефіциту держбюджету такими програмами не сприятиме фіскальній стійкості.

Станіслав Шлапак, член наглядової ради "Юнексбанку", виконавчий директор центру економічних досліджень і прогнозування "Фінансовий пульс":

Програма «Доступна іпотека 7%» передбачає компенсацію відсоткової ставки: позичальник буде платити за ставкою 7%, а різницю між цим значенням і ринковою ставкою буде компенсувати, грубо кажучи, бюджет. А банки отримуватимуть свої 12-13%.

Програма ставить перед собою дві мети. Перша — дати людям доступ до нового якісного житла. Друга — шляхом будівництва нового житла дати стимул економіці. Тому що будівництво житла зачіпає супутні галузі і дає мультиплікаційний економічний ефект.

Що таке мультиплікаційний ефект? Якщо просто: є побудоване житло, ось стоїть, купуйте — в цьому випадку інвестицій не відбувається, власність лише переходить від одного власника до іншого. Коли житло будується — відбуваються інвестиції. Інвестиції в будматеріали, роботи тощо. Зачіпається відразу кілька галузей економіки, у тому числі створюються нові робочі місця.

Ризик нестачі грошей на компенсацію в рамках програми є. Напевно, це основний ризик цієї програми. Але варто зазначити: поки це запуск, і мова не йде про величезні масштаби. У бюджеті на цей рік передбачено фінансування в розмірі 2 млрд грн. Поки суми невеликі, це виключає неможливість знайти фінансування в бюджеті.

Плюс, незважаючи на те, що кредити розраховані на 20 років, середнє життя кредиту становить 5-7 років, адже люди хочуть виплатити скоріше. Тому ризики, напевно, обмежені цими термінами.

Про спрямованість програми. У нас в країні багато соціальних аспектів, про які треба думати. Але це не означає, що якщо у тебе є трошки накопичень — то сиди зі своїми накопиченнями, ти вже і так щось маєш. Держава насамперед має створювати стимули. Якщо у людини є потенціал — потрібен стимул, щоб залишитися в країні, працювати, народжувати дітей, давати їм освіту.

Для соціально вразливих категорій населення повинна бути інша програма. Взагалі, важливо, щоб у влади була концепція розвитку іпотечного ринку в цілому. Щоб йшлося і про кредитування, і рефінансування, і більш складні фінансові інструменти. У подальшому це може вплинути на формування фондового ринку, а також накопичувальної пенсійної системи другого-третього рівня.

Олександра Бетлій, експертка у сфері публічних фінансів:

Державна іпотечна програма, яку зараз запустили через Фонд розвитку підприємництва, має ті самі обмеження, що й програма “5-7-9”. Участь у ній і компенсацію отримають тільки ті, кому банк буде готовий давати гроші. У банка є свої процедури для визначення. Тож неплатоспроможне домогосподарство або із тіньовими доходами не отримає цей кредит, бо банки зважають саме на “білі” та достатні доходи.

Доступ саме “чесних і гарних” до кредитів з привабливою ставкою може мати позитивний ефект — стимулювати людей просити чесну зарплату. Так, треба буде платити більше податків, але це буде доцільно завдяки доступу до кредитуванню і можливості придбати житло.

Але питання в іншому — чому саме ця програма, чому саме стільки грошей? Де економічне обґрунтування, що це вигідно?

І ключове питання — чому ми допомагаємо багатшим? Адже за великим рахунком це допомога багатшим домогосподарствам і, може, із середніми статками.

Нам говорять про мультиплікатор. Справді, ця програма не тільки про допомогу родинам у покупці квартири, а й про стимулювання розвитку будівництва. Але ж це один із найбільш тіньових секторів! Який там мультиплікатор для бюджету, якщо ми говоримо про тіньовий сектор?

Компенсацію різниці ставки до 7% будуть здійснювати через Фонд розвитку підприємництва (ФРП). Він з’явився рік тому внаслідок реорганізації німецько-українського фонду, який близько 20 років опікувався кредитуванням маленького бізнесу у формі дешевших кредитів або компенсації відсоткових ставок. Цей Фонд є успішним саме в цьому: підтримка кредитування малого і середнього підприємництва строком до п'яти років. Навряд чи варто було на цей Фонд покладати зобов'язання з підтримки іпотечного кредитування строком до 20 років.

Я так розумію, держпрограму доступної іпотеки хотіли запустити швидше, тому прийняли рішення, що іпотеками під 7% займатиметься ФРП. Бо впровадження рішення, схваленого у грудні минулого року про створення “Укрфінжитло” — спеціального ПрАТ “Українська фінансова житлова компанія”, яка якраз має опікуватися іпотечними програмами, потребує часу. 

Але в результаті держава створює двох конкурентів на ринку. Це неправильно. І питання в тому, як “Укрфінжитло” і ФРП будуть розмежовувати свою діяльність.

Які ризики має програма? Щороку потрібні будуть кошти на підтримку програми іпотечного кредитування. Якщо держава припинить давати гроші на компенсацію ставок — то домогосподарствам з якогось моменту доведеться платити за повною ставкою.

Механізм підтримки купівлі житла “Укрфінжитлом” є іншим і виглядає більш стійким. Але про це ще рано говорити, оскільки не всі рішення ухвалені і програму ще не почали реалізовувати. Варто зазначити, що “Укрфінжитло” покликана впроваджувати важливу програму надання житла в лізинг окремим професійним групам як-то лікарі та вчителі, а також внутрішньо-переміщеним особам, що є надзвичайно важливо.

Володимир Лавренчук, колишній голова правління "Райффайзен Банк Аваль", в ефірі “Еспресо”:

Ми давно не чули про доступну масову житлову іпотеку. Останні розмови закінчилися у 2008 році, коли відбулася світова криза — і ми протягом 12 років не мали цього.

Я б сказав, що наявність масової житлової іпотеки — є ознака розвинутого суспільства, а відсутність — є ознака нерівності і фінансової слабкості.

Я вважаю, що зараз гарний час, щоб пожвавлювати іпотеку.

Чи ця іпотека буде масовою? Я не переконаний, що її зараз можна назвати масовою — і думаю, що в цьому є велика користь. Тому що ці обмеження, — в сумі, в квадратних метрах, в доходах: високодоходні люди не будуть мати право на іпотеку. Будуть мати право тільки ті, хто потребує житла — а не другого/третього житла із якимись бізнесовими перспективами.

Її зараз можна назвати соціально-орієнтованою, із фокусом на людях, які потребують такої підтримки. І я вважаю, що це є правильним.

Чи це є надійний інструмент на 20 років? Без ілюзій до розвинутого суспільства, навіть там бувають іпотечні кризи раз на 20 років. Тому немає повноцінної гарантії ніде, і в Україні — теж.

Я вивчав умови цієї іпотеки і думав над цим. Я вважаю, уроки кризи 2008 року, як світової, так і української, в цій програмі добре враховані. Ризики існують, але вони керовані. 

Про допомогу держави. Зараз при інфляції 5% і ставці Нацбанку 6% ставка по іпотечним кредитам 7% виглядає доволі комерційною (коментар до ухвалення рішення НБУ про підвищення облікової ставки до 6,5%, — ред.). І я б скоріше мріяв, щоб ця підтримка держави була достатньо обмежена, бо банки мають можливості давати дешевші кредити зараз — і я сподіваюсь, в подальшому теж.

Про що не говориться? Я вважаю, що більший ризик у тому, чи адаптована наша стратегія будівництва до масової іпотечної програми. Колапс великих міст, відсутність інфраструктури, масова забудова без дитячих майданчиків або транспортної можливості представляють собою загрозу як для покупців житла, так і для погашення кредитів потім.

Тому я б сказав, що житлова іпотека пов’язана із багатьма параметрами. Масова іпотека може давати як велику користь суспільству, так і нести в собі велику загрозу.