Субсидії на оренду житла для ВПО: як тіньовий ринок нерухомості вливає на отримання допомоги переселенцям

З кінця січня 2025 року в Україні внутрішні переселенці можуть отримати субсидії на оренду житла, якщо вартість оренди перевищує 20% сукупного доходу сім’ї. Однак цим видом допомоги, на який тисячі переселенців чекали багато років, наразі скористались одиниці. Скажімо, на Львівщині, де офіційно зареєстровано 205 тисяч ВПО, а даними заступниці голови ОВА Христини Замули, на кінець березня надійшло лише 5 заявок на оформлення субсидій на оренду житла. Чому переселенці майже не користуються цією допомогою, хоча саме висока вартість оренди житла на заході України є однією  причин, чому люди або не готові виїжджати прифронтових районів, або воліють шукати прихистку в ЄС? 

Хто може скористатись субсидією на оренду житла

Субсидією на оренду житла можуть скористатись люди, які мають офіційний статус ВПО. При цьому йдеться не лише про тих, хто змушений покинути свою домівку після початку повномасштабного вторгнення у 2022 році, а й тих, хто є ВПО з 2014. 

На субсидію можуть претендувати ВПО, які вартість оренди перевищує 20% сукупного доходу родини. 

Для того, аби отримати субсидію, треба вернутись до органів Пенсійного фонду (особисто через сервісні центри чи в електронному форматі). Серед документів, які треба подати: заяву, договір найму, копії (скановані копії) документів, що підтверджують обставини, що мають значення при виділенні субсидії.

Субсидії призначатимуться на 6 місяців з можливістю продовжити їх на такий самий період. Розмір субсидії залежить від кількох чинників: сукупного доходу родини, кількості членів сім'ї та населеного пункту, де вони орендують житло.

Власники житла не хочуть укладати договори оренди

"Такий інструмент соціальної підтримки, як надання субсидії на покриття вартості або частини вартості оренди житла у світі практикується вже досить давно. Там це усталена і доволі стабільна практика. В Україні ж подібного інструменту соціальної підтримки раніше не існувало, тож це абсолютно нова урядова ініціатива, – каже у коментарі Еспресо заступник головного юриста з питань адвокації БФ "Право на захист" Олег Луців. – Наразі субсидія на оренду житла для внутрішньо переміщених осіб реалізується в державі у форматі експериментального проєкту. Це означає, що відбувається своєрідна “проба пера”. Те, як цей інструмент імплементується та застосовується на практиці, ретельно відстежує Міністерство соціальної політики України. Тому за потреби до нього ще вноситимуть корективи". 

За словами Олега Луціва, наразі спостерігається доволі невисокий рівень поінформованості бенефіціарів щодо цієї допомоги та про її переваги. Тому Міністерство соціальної політики України та громадський сектор активно звертають увагу ВПО на те, що відповідна можливість існує.

"Дуже сподіваємося, що разом зі зростанням такої поінформованості кількість тих, хто звертатиметься за цією допомогою, збільшуватиметься", – каже він.

Водночас у Центрі підтримки ВПО Маріупольського району у Львові вважають, проблема не у слабкій поінформованості переселенців, а у тому, що власники житла не хочуть укладати офіційні договори оренди. 

"У нас була не одна нарада з цього питання, і в Пенсійний фонд запрошували, але віз і нині там. Ні один власник не хоче укладати офіційний договір оренди, бо тоді треба сплачувати податки й мати справу  податковою службою, – кажуть у "Серці сходу". –  Якби власники готові були підписувати договори, люди, звичайно, зверталися б, бо це велика підтримка. Наприклад, середня вартість оренди у Львові - 13 – 14 тисяч гривень. А треба ще комунальні послуги платити".

Середня вартість оренди житла в Україні на 11 квітня, фото: ЛУН

Ще один момент, який може впливати на кількість звернень за субсидіями є те, що на них  не можуть претендувати ті, хто отримує виплати для ВПО.  

Власникам житла компенсують частину податків

Насправді вимога щодо подання "офіційного" договору оренди – цілком логічна  для оформлення субсидії. Як інакше підтвердити, що сім’я справді винаймає житло і сплачує орендну плату в такому-то розмірі? Часто орендодавці не бажають укладати письмові договори, щоб не сплачувати податки. Відповідно до Податкового кодексу України, фізичні особи зобов'язані декларувати свої доходи від передання нерухомості в оренду та сплачувати з них податки (ПДФО та військовий збір).

"Важливо проводити роз’яснювальну роботу і серед орендодавців, зокрема, наголошувати їм, що держава зобов’язалася при оформленні субсидії частково компенсувати власникам житла податок на доходи фізичних осіб та військовий збір. Ці переваги потрібно роз'яснювати орендодавцям. Також було б добре, якби до роз’яснювальної роботи була залучена й Державна податкова служба України", – каже Олег Луців.

Крім того, "офіційно" укладений договір оренди житла насправді юридично захищає інтереси обох сторін – як орендаря, так і орендодавця.

"Інколи орендодавці вагаються, чи надавати житло в оренду саме внутрішньо переміщеним особам, побоюючись щодо їх платоспроможності, а також з приводу збереження орендованого майна. Договір оренди, крім того, що є умовою призначення субсидії, – це також і юридичний документ, який береться до уваги при вирішенні спорів між орендарем і орендодавцем. Він захищає інтереси як орендаря, так і власника житла. Тому цей момент теж надзвичайно важливо доносити до орендодавців", – каже Олег Луців.

Для укладення такого договору не потрібно залучати нотаріуса чи рієлтора. Достатньо отримати примірну форму договору у ПФУ або звантажити тут, після чого підписати його обома сторонам. 

Що варто змінити в умовах отримання субсидії на оренду житла для ВПО

Попри те, що програму надання субсидій на оренду житла для внутрішньо переміщених осіб наразі не можна назвати популярною, як видається, немає підстав для побоювань, що її можуть взагалі згорнути, вважає Олег Луців. Але все ж певні зміни до неї варто внести, зокрема в частині самого договору оренди житла.

"Нам видається, що відповідний примірний договір можна було б зробити більш гнучким, з мінімальним набором необхідних умов і вимог. Також вартувало б прямо передбачити можливість фіксації у тексті договору стану та особливостей рухомого майна, яке передається в оренду разом з житлом. Наприклад, побутової техніки, предметів меблювання. Аби в договорі можна було додатково гарантувати береження майна з урахуванням його звичайного зносу", – каже експерт. 

Другий момент, який варто було б врахувати в законодавстві, – це можливість укладення договорів оренди не  на весь будинок чи квартиру, а на їх частину, наприклад, окремі кімнати. Бо інколи сім’я ВПО не має можливості орендувати повністю квартиру чи будинок, або ж двоє сторонніх людей домовляються між собою орендувати одне помешкання. 

"Станом на сьогодні механізм надання субсидії на оренду житла передбачає компенсацію частини податків орендодавцю. На наш погляд, було б добре, якби органи ПФУ не просто перераховували ці кошти власникам житла, але й як податкові агенти безпосередньо займалися адмініструванням цих податків і поданням необхідної звітності. Це слугувало б додатковим аргументом для власників житла все ж укладати “офіційні” договори оренди", – каже Олег Луців.

• Уряд ухвалив постанову, якою прибрав зайві бюрократичні процедури й розширив коло тих, хто може скористатися інструментом субсидії на оренду житла для ВПО