Будівництво – одна з тих галузей економіки, яка підживлює суміжні галузі. Щоб підтримати ринок і дозволити деяким верствам громадян вирішити житлові питання, уряд пропонує вигідні умови іпотеки: низькі ставки (а подекуди навіть 0%), розстрочка до 20 років. Цього року на це заклали 1,5 млрд грн. Як це працює та хто може скористатися цією опцією? Пояснюємо.
Про що в тексті:
Фото: pixabay.
Програма єОселя дозволяє різним категоріям українців взяти кредит на житло на пільгових умовах — під 7% річних, 3% або навіть 0%.
єОселя запрацювала з жовтня 2022 року для окремих категорій покупців, а з серпня минулого року стала доступна для ширшого кола українців, які не мають власного житла або хочуть покращити житлові умови. Йдеться про родини, що мешкають на площі менше за 52,5 квадратних метри на особу та +21 "квадрат" на кожного наступного члена родини додатково.
Під 7% річних іпотеку за програмою можуть взяти учасники бойових дій, ветерани, внутрішні переселенці. Для військовослужбовців ЗСУ за контрактом, вчителів, медиків та науковців пільгова ставка складає 3% річних.
Кредит на житло за програмою єОселя можна взяти терміном до 20 років, а мінімальний початковий внесок – 20%.
Окремо програма дозволяє участь людям, хто залишив своє житло через війну – воно розташоване в районі бойових дій або на тимчасово окупованій території.
Від старту програми в 2022-му іпотеку по ній взяли 7,8 тисячі українських родин. За найвищою ставкою 7% кредити отримали 20% тих, хто скористався програмою.
Укрфінжитло очікує, що українці цього року будуть активніше користуватися програмою і за підсумками року кількість оформлених позик за умовами єОселі збільшиться на 12 тисяч. На це уряд виділив 1,5 млрд грн.
єОселя з "нулем" річних доступна в ряді областей – Львівська, Одеська, Закарпатська, Чернівецька, Миколаївська, а також у Кривому Розі та Тернополі.
Місцеві обласні військові адміністрації, а для міст – міськради, готові компенсувати ставку пільгової іпотеки для деяких категорій позичальників. Відповідні угоди вони уклали з деякими банками, що працюють з програмою єОселя.
На "нульову" ставку можуть претендувати зазвичай кадрові військові та правоохоронці, але в кожного регіону – свої правила.
Скажімо, у Львові та Львівській області опція іпотеки під 0% доступна для військових ЗСУ на контракті, правоохоронців та учасників бойових дій. Для ветеранів війни та членів їхніх сімей, учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни, сімей загиблих ветеранів війни, а також загиблих захисників України на Львівщині відсоткову ставку знижено до 4% річних з 7%.
На Закарпатті кредит під 0% доступний, окрім кадрових військових та силовиків, також людям з інвалідністю внаслідок війни, на Буковині цю опцію додали ще й для внутрішніх переселенців.
Кривий Ріг компенсує ставку кредиту на житло для військових ЗСУ і силовиків, а також медиків, педагогів та науковців, а в Миколаївській області обладміністрація частково відшкодовуватиме перший внесок військовослужбовцям ЗСУ, які перебували у полоні.
Тернопіль частково відшкодовуватиме перший внесок військовим ЗСУ за контрактом та силовикам.
Хоча більшість угод за програмою стосуються все-таки вторинного ринку житла, це "свіжі" квадратні метри. Щоб придбати квартиру за єОселею, треба знайти помешкання в будинку не старше або десяти років, або трьох.
За іпотекою під 7% річних можна придбати лише житло в будинку не старше трьох років, а якщо йдеться про іпотеку під 3% – не старше десяти років. Що стосується первинного ринку, то тут теж є невелике обмеження – забудовник має бути акредитований банком-партнером. Наразі банки акредитували 27 девелоперів.
Люди шукають готові квартири, в які одразу можна заселитися, а на ринку первинної нерухомості такі об'єкти розбирають швидко, кажуть рієлтори. Однак у Мінекономіки бачать зростання попиту на квадратні метри на етапі будівництва.
"Дедалі більше людей беруть кредити для купівлі житла від забудовника, або квартир в будинках, які зводяться, тобто на первинному ринку", – пояснила заступник міністра економіки Надія Бігун.
"І це дуже хороша тенденція, – продовжує Бігун, – адже таким чином через видачу доступних іпотечних кредитів ми не лише допомагаємо громадянам придбати житло, а й стимулюємо розвиток житлового будівництва і суміжних галузей, що сприяє активізації економіки”.
В Києві вибір житла, який відповідає умова єОселі, невеликий.
"Йдеться про житло класу "економ" і "комфорт", а його не так і багато у столиці. Крім того, покупці шукають житло з ремонтом, аби зайти і жити. Але проблему можна вирішити через переорієнтацію на передмістя Києва, де немає обмежень по віку. Крім того, житло у передмісті дешевше приблизно на 10%", – каже в коментарі для Еспресо засновниця агенції DodomU Ірина Шапка.
Беручи іпотеку під квартиру з ремонтом у забудовника, людина буде виплачувати вартість ремонту частинами. А якщо це будуть "голі стіни", доведеться вкластися ще й в оздоблення помешкання, зауважує вона.
"Якщо забудовники більше пропонуватимуть помешкань з ремонтом, запити змістяться в їхню сторону", – зауважує Шапка.
До речі, в кінці січня цього року уряд дозволив купувати за програмою і приватні будинки, щоправда з обмеженням по площі 62,5 "квадрати" та плюс 21 квадратний метр на кожного наступного члена родини. Якщо будинок перевищує дозволену програмою площу, можна покрити цю вартість власним коштом.
Вимоги щодо віку будинків такі ж, як і до квартир. Якщо іпотечна ставка 3% – будинок або таунхаус має бути не старшим за десять років для Києва і обласних центрів, тоді як в інших населених пунктах обмеження по віку немає.
Для тих, хто бере іпотеку під 7% річних, приватні будинки і таунхауси в Києві та облцентрах мають бути не старшими за три роки (для ветеранів діє виключення – не старше 10 років). В інших містах і селах вікових обмежень теж немає.
"Будинки такими площами, та ще й з готовим оздобленням коштують досить дорого, тому бажаючі взяти іпотеку на них часто не вписуються у свій бюджет", – коментує Ірина Шапка.
Окрема умова – земля, на якій збудовано об'єкт, має належати до земель житлової та громадської забудови. Будинки на дачних і садових ділянках недоступні для такої іпотеки.
Фото: Візуалізація забудовника
Щоб подати заявку на участь у програмі, потрібно провести кілька нескладних операції в застосунку "Дія". Але лише 15% з заявників реально доходять до оформлення угоди, кажуть в Укрфінжитлі. 23-річна фізіотерапевтка Анастасія – одна з них. Про її досвід розповідають в агенції нерухомості DodomU, яка допомагала жінці придбати житло за іпотекою 3%.
Жінка знайшла ідеальне помешкання, але забудовники бронюють квартиру лише на кілька днів, тому на збір потрібних документів було вкрай мало часу.
"Це справжня експрес-угода, адже менш ніж за 5 робочих днів ми зібрали всі документи, отримали рішення банку та провели угоду", – розповідають в агенції.
Алгоритм дій для оформлення пільгової іпотеки виглядає так: вивчити умови кредитування в різних банках, подати заявку в "Дії", отримати пропозиції від банків та обрати котрусь, знайти потенційне помешкання відповідно до вимог програми та передати пакет документів для його придбання банку. Після позитивного рішення банку – оформлення договору куплі-продажу.
За словами засновниці агенції нерухомості DodomU Ірини Шапки, найчастіше запити на купівлю житла по єОселі надходять від родин військових.
Не варто не поспішати подавати заявку в "Дію", а спершу вивчити кредитні умови різних банків. Інакше можна отримати відмову, наприклад, за те, що колись позичальник прострочив кредит.
"Перш ніж подавати заявку в "Дію", слід вивчити, який банк як кредитує цю програму, які має внутрішні вимоги до позичальника. Одні банки враховують якісь виплати в додаткові доходи, інші не враховують", – пояснює Ірина Шапка.
Але залишати завдаток за квартиру і терміново бігти в банк теж ризиковано.
"Знаю випадки, коли покупець залишив завдаток забудовнику, щоб забронювати квартиру, а банк урізав суму кредиту. Ця пропозиція людині не підходила – не вистачило б коштів. А забудовник не повертає завдаток", – розповідає експертка.
За її словами, найчастіше квартирами по цій програмі цікавляться поліцейські та кадрові військові, особливо учасники бойових дій, які отримують високі зарплати і хочуть інвестувати цю гривню в нерухомість. Загалом в середньому клієнт приймає рішення близько трьох місяців.