Перша проблема – колапс дозвільної системи. У першому півріччі кількість дозволів на будівництво зменшилася вп'ятеро, порівняно до аналогічного періоду 2019-го. І хоча нещодавно відбувалась зміна керівництва Державної архітектурно-будівельної інспекції, за словами експертів, перестановка "прізвищ" не розв’язує проблеми. Потрібне повне перезавантаження системи – дерегуляція, ліквідація застарілих радянських нормативів.
Друга проблема – спроби притиснути житлове будівництво податками. Від податкового комітету Верховної Ради лунають пропозиції радикально змінити систему оподаткування інвестицій в житлову нерухомість. Очільник комітету Данило Гетманцев порадив забудовникам готуватися до переходу на загальну систему оподаткування. Фактично – мова йде про ліквідацію гнучких інститутів спільного інвестування, що забезпечували ріст галузі понад десяток років. Обкладання стандартним податком на прибуток інвестицій у житло зробить нерентабельним майже всі довгострокові проєкти, кажуть експерти. Ціни на квартири значно зростуть.
Подібні ініціативи матимуть катастрофічні наслідки для ринку нерухомості та й усієї економіки, вважає засновник девелоперської компанії KAN Development Ігор Ніконов.
"Якщо ми обкладемо ці фонди спільного інвестування, крім того, що людям стане недоступним масове житло, ми скоротимо цю галузь, ми реально дуже багатьох людей позбавимо роботи", - пояснює Ігор Ніконов.
Гетманцев вважає, що забудовники "знімають" надприбутки. Насправді, пояснює Ніконов, забудовники несуть значні додаткові витрати поза самим будівництвом – придбання земельних ділянок, підключення мереж, внески на розвиток інфраструктури тощо.
"Учора ми почали будувати школу за 570 мільйонів. У кращому випадку вона окупиться через 22 роки. Це колосальні додаткові витрати. Ці кошти не враховуються в розрахунку собівартості житла й податку на прибуток", – каже девелопер Ігор Ніконов.
Міфічні надприбутки спростовують і в найбільшій українській будівельній компанії "Інтергал-Буд". Давно минули часи, коли квадратний метр нового житла коштував у столиці від $2 тис. Сьогодні "квадрат" – на межі собівартості. При цьому забудовника змушують сплачувати пайовий внесок, будувати соціальну інфраструктуру, прокладати і підключати мережі, реконструювати інфраструктуру мікрорайону.
"Де таке у світі є, щоб будуючи по генплану житло, девелопери будували школи й садки? Забудовник ще й оплачує хабар, по-іншому це не назвеш, транспортникам мереж. Так званий платіж за "приєднання", який може в кілька разів перевищувати витрати на будівництво мереж", – каже президент Асоціації підприємств-будівельників "Інтергал-Буд" Володимир Зубик. "Такої практики немає ніде в цивілізованих країнах. Якщо ти будуєш житло, то ти будуєш саме житло, інфраструктуру бере на себе місто. На додаток: підведення мереж до нових житлових комплексів власним коштом на Заході здійснюють саме ті транспортні компанії, які на цьому спеціалізуються. Адже потім саме вони заробляють, експлуатуючи ці мережі. Вони навіть змагаються поміж собою тарифами, аби надавати мешканцям майбутнього житлового комплексу послуги з постачання газу, електроенергії чи води. В Україні все це непряме фінансове навантаження приватні монополісти перекладають на плечі будівельників і покупців житла", - говорить експерт ринку.
Додаткове оподаткування будівельної галузі призведе до зменшення надходжень у держбюджет, вважає Володимир Зубик. Натомість казну треба наповнювати збільшенням будівництва через створення доступної іпотеки під 2-3% річних, замість нинішніх 15-25%. За словами президента "Інтергал-Буд", держава може інвестувати у компенсацію ставок за кредитами, отримавши вп'ятеро більші податкові надходження.
"Беручи іпотеку, людина легалізує свою зарплату, стаючи повноцінним платником податків. Це прямі надходження до казни", – пояснює Володимир Зубик.
На думку президента Асоціації підприємств "Інтергал-Буд", у разі збільшення податкового тягаря, потужні будівельні компанії розвиватимуть бізнес за кордоном. Натомість в Україні залишаться дрібні непевні забудовники, що часто взагалі не платять податків до бюджету.
Тим часом у податковому комітеті заспокоюють: імовірна зміна оподаткування інвестицій у житло – лише дискусія з ринком.
"Є пропозиції від Податкової обмежити чи скасувати пільги інститутів спільного інвестування. Відбулася перша зустріч із бізнесом. Ми побачили жорстке протистояння однієї групи й іншої. Це говорить про те, що проблема дуже складна", – прокоментував голова податкового комітету Данило Гетманцев.
"Не розумію, чому людина, яка на цьому мало розуміється, маю на увазі голову комітету, намагається змінити ситуацію, яка більш-менш склалася і стало працює в Україні", – дивується Ніна Южаніна, колега Данила Гетманцева по парламентському комітету.
Цю думку поділяє і народна депутатка, заступниця голови комітету з питань організації державної влади і містобудування Олена Шуляк.
"Завдяки можливості законно використовувати інститути спільного інвестування забудовники вижили в кризу 2008 року, кризу 2014-го... тому і під час нинішньої коронакризи виживають", – сказала Олена Шуляк в інтерв'ю Lenta.ua
Тим часом податковий комітет готує черговий "будівельний" сюрприз. На розгляді законопроєкт, що запроваджує фінансування будівництва через ескроу-рахунки. Мається на увазі, що забудовників зобов'яжуть отримувати кошти інвесторів "поетапно". Спочатку – на каркас будинку, згодом – покрівельні роботи і т.д.
Але не секрет, що багатоповерхівки зводять комплексно. Поки добудовують верхні поверхи, на нижніх уже тривають оздоблювальні роботи. Так зване поетапне фінансування паралізує будівництво. В кращому разі забудовники будуть змушені залучати дорогі кредити, що значно здорожить квартири.
Ще одна ідея пана Гетманцева, яку він презентував у Фейсбуці – ліквідувати пільги на податок на нерухомість та прив’язати його до вартості житла. Голова комітету запропонував досить дивну систему розрахунку податку. Власникам київської "хрущовки" доведеться платити за неї кілька тисяч доларів у рік. Право власності на квартиру у новобудові від 100 "квадратів" обійдеться у кілька десятків тисяч доларів. Зрозуміло, подібні неймовірні податки навряд чи будуть підтримані парламентом. Але сам факт постійного виверження божевільних ініціатив створює нервозну атмосферу на ринку.
Дивлячись на витівки пана Гетманцева українці скоріше вкладуться у квартири передмістя Варшави, ніж у Львові чи Києві. Адже з новими податками вартість житла в наших новобудовах наздожене східноєвропейські ціни.
Діяльність пана Гетманцева сьогодні прямо суперечить планам президента Зеленського про залучення інвесторів. Поки все навпаки: великих закордонних інвесторів не заманили, а своїх малих – розлякують. А на додачу без роботи залишаться 100 тис. українських будівельників.