Інвестиції в нерухомість: експертка розповіла, у що вигідно вкладати гроші під час війни

Про те, яким чином отримати нову оселю і вкласти гроші в нерухомість із вигодою, в ефірі Еспресо розповіла комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська.

– Інвестування в будівництво популярне у різні часи. Зрозуміло, що вкласти можна у фундамент, можна вкласти вже в готову нерухомість, можна інвестувати, якщо людина має значний капітал, і в комерційну нерухомість. Розпочнімо з досить популярного виду капіталовкладення – придбання квартири, аби в перспективі мати пасивний дохід, здаючи оселю в оренду. Наскільки зараз, зокрема у вашій компанії, українці надають перевагу новобудовам, аби в перспективі мати дохід?

– Зазвичай дві були ключові мети, для чого купувати квартиру, особливо на початкових етапах будівництва. Варіант перший – бізнес-модель, тобто оренда. Другим варіантом традиційно був перепродаж або на більш пізніх етапах будівництва, або готовий об'єкт для того, щоб заробити оцю маржу шляхом очікування здачі комплексу або конкретного будинку. На сьогодні, якщо говорити об'єктивно про військові реалії, більш перспективним та очікувано прибутковим є саме придбання під оренду помешкання в новобудові.

За такого варіанту можна розраховувати абсолютно спокійно на дохідність від 5-6% річних у валюті, не кажучи вже про те, що нерухомість традиційно є найбільш стабільним активом у нашій державі, і попри якісь турбулентності, коливання військові-політичні, все одно квартира є активом, який може бути успадкований, подарований, закладений у заставу, використовуваний у різних можливих варіантах.

Плюсом є також те, що деякі забудовники, зокрема і наша компанія, пропонують, власне, ремонт "під ключ" від забудовника. Тобто можна не займатися самостійно виконанням оздоблювальних робіт, а придбати помешкання вже готове, повністю з сантехнікою, з кухнею, з базовим набором.

– Якщо говорити про подальшу оренду помешкання, більший попит мають однокімнатні чи двокімнатні оселі?

– Наразі, я вам скажу, тут важливіший поверх і забезпеченість будинку автономним енергоживленням. Це зразу великий плюс і до попиту, і до ціни оренди.

Якщо брати щодо кімнатності, переважно однокімнатні квартири класичної площі 42-46 кв. м і двокімнатні квартири. Хоча, в принципі, з урахуванням того, що є певне переселення через війну й потреба в розширенні житлової площі, є попит і на більш габаритні приміщення. Це залежить від конкретної локації та специфіки об'єкта.

– По суті, оренда житла - це довгострокова інвестиція, яка, на мою думку, захищає гроші від знецінення. Як ви вважаєте?

– Власне, я з вами погоджуюся, тому що термін повернення інвестицій є досить невеликим, це десь 12-14 років. В Європі вважається нормальним 20-25 років для житлової нерухомості, тобто ми маємо кращі показники. Плюс квартири зазвичай усе одно зростають у вартості. Окрім того, оселя може бути використана варіативно і зрештою навіть перепродана, якщо є таке бажання.

Але я б ще звернула увагу глядачів на варіант інвестування в комерційні приміщення на території житлових комплексів, тобто маленькі комерційні лоти під кав'ярні, магазинчики, можливо, навіть дрібні супермаркети, сферу послуг, тому що вони теж мають певні переваги в плані інвестування.

– "Інтергал-Буд" які зараз площі комерційної нерухомості закладає у зведенні багатоповерхівок? Які пропозиції на ринку?

– Власне, є зовсім компактні приміщення з невеличким бюджетом входу, це від 35-40 квадратних метрів. Зазвичай до 150-200, але для інвесторів із більшою сумою може бути й 1000, 1500 м², залежно від профілю та можливого використання цього приміщення. Але можу вам сказати, що десь за суму від 70-80 тисяч доларів у валютному еквіваленті можна придбати приміщення або під власний бізнес, або під таку прибуткову оренду.

– Під що переважно беруть громадяни невеличкі приміщення, більші площі? Це супермаркети, кав'ярні, можливо, заклади сфери послуг, які потрібні в тому чи іншому житловому кварталі?

– Найчастіше це маленькі кав’ярні до 100 м². Можуть бути маленькі магазинчики й 50-60 кв. м, під аптеку, можливо, навіть під приміщення Нової пошти чи якісь банківські відділення, які потім дають досить високий орендний дохід.

Якщо ми говоримо про супермаркети, великі мережі, наприклад, може бути від 800-900 квадратних метрів, це вже більші приміщення, більш такі вартісні. Але й такі інвестори на ринку наразі є, і попит дуже активний. І можу вам сказати, що в порівнянні з квартирою період повернення інвестицій може бути 8–10, 11 років, він менший.

І дуже важливим плюсом є те, що часто орендар самостійно виконує оздоблення та устаткування такого приміщення. Особлива фішка, якщо в забудовника є приміщення з підписаними контрактами оренди. Я б навіть сказала, що є інвестори, як люди, які раніше не мали досвіду такого інвестування, так і професійні інвестори, які полюють на ринку і викуповують у девелоперів маленькі приміщення з укладеними контрактами по оренді з операторами, тому що це гарантовано дохідний бізнес, по якому вже вся економіка зрозуміла.

– Тобто відбувається такий перекуп контракту, на якому посередники можуть отримати певний зиск і запропонувати тій чи іншій фізичній особі-підприємцю або середньому бізнесу певну локацію під ведення власної справи?

– Так, і це така win-win ситуація як для людини-покупця, так і для девелопера, тому що девелопер отримує вільні кошти, які він спрямовує в обіг на розвиток нових проєктів і приміщень, а фізична особа-покупець отримує приміщення вже з готовим, зрозумілим орендарем, орендною платою і показниками прибутковості та ефективності.

– Як ви зазначили, комерційна нерухомість – перспективний ринок для великих сучасних житлових кварталів, які зводить, зокрема, "Інтергал-Буд", але потребує й значних коштів, значних інвестицій і ведення, взагалі розуміння бізнес-процесів, аби отримати зиск від цих комерційних приміщень.

– Так, але навіть девелопери, зокрема наша компанія, ми надаємо консультування і часто навіть підбираємо орендарів або партнерів для наших покупців, щоб вони впевненіше почувалися саме в цьому питанні.

– Тобто "Інтергал-Буд" не тільки зводить, а й допомагає зорієнтуватися у певній ситуації підприємцям, які беруть в оренду комерційні площі. Це хороша супутня ініціатива, яка лише додає плюс бізнесу. Але цікаво, що інвестувати в нерухомість можна завдяки фліпінгу. Що це? Чи можете розказати, що означає цей механізм капіталовкладення і наскільки він зараз доречний і актуальний?

– Ну, зараз, власне, ще дуже популярний краудфандинг, коли викуповуються, наприклад, великі комерційні об'єкти великою кількістю фізичних осіб-вкладників, які не мають, наприклад, на руках вартості загалом супермаркету або якогось великого ресторану, але можуть маленькими внесками разом скластися і купити величезний об'єкт із великою дохідністю. Ця тема теж популярна.

Але, власне, те, що ви кажете про фліпінг, так, тема цікава, актуальна, вона дуже розвинена насправді в Європі, в США. Вона полягає в тому, що купуються якісь там в аварійному, в поганому стані певні недооцінені об'єкти. Це може бути як стара, наприклад, комерційна нерухомість, можливо, якась промислова або виробнича, офісна, іншого призначення, або житлова. Виконується реновація або капітальний ремонт такого приміщення, потім розкривається на ринок уже, відповідно, з маржою такого інвестора-вкладника.

Ну, я б сказала, що вона теж наразі цікава, наприклад, у сегменті складської нерухомості. Точно можна це робити, там порівняно невеличке вкладення. Сегменти, наприклад, приватні будинки, якщо це цікаві географічні локації, транспортно, можна це робити. Дійсно там є маржа. У ситуації з новобудовами це не зовсім фліпінг, тому що купується нове приміщення в гарному стані. Але скажу вам так, що, купуючи квартиру навіть без ремонту, виконуючи ремонт, перепродаючи на вторинний ринок уже готове приміщення під оренду, під проживання, можна отримати прибуток десь на рівні 25-30%. У принципі, і зі старими приміщеннями маржу на рівні 20-30% можна отримати, якщо правильно вибрати об'єкт і з оптимальними витратами довести його до ладу.

Ще одна цікава тема, до речі, часто фізичні особи, пересічне населення, її недооцінюють, але насправді дуже багато класних акцій проводяться навіть на відкритих біржах та на ProZorro. І це не обов'язково частками акцій має бути якась велика компанія, чи там забудовник, чи  якийсь серйозний профільний інвестор, а навіть прості фізичні особи. Тобто можна придбати якесь приміщення чи квартиру, якесь майно, що було в заставі, або майно ліквідованого банку, чи якесь приміщення в поганому технічному стані й так само відпрацювати в напрямі фліпінгу, привести його до ладу, розуміючи, що ти купуєш за дисконтованою вартістю, але з потенціалом перепродажу за вищим прайсом.