Як продати квартиру у будинку після прильоту: оцінка вартості Фонду держмайна досі не враховує реальний стан житла

Після масштабних атак по Києву та інших містах України, навіть тих, які за сотні кілометрів від фронту, стає все більше житлових будинків, які тією чи іншою мірою постраждали внаслідок російських атак. Якщо житло повністю знищене, єдиний варіант для власників – чекати на компенсацію за програмою єВідновлення. За пошкоджене майно також можна отримати компенсацію, однак на кошти можна чекати кілька місяців. Якщо ж почати робити ремонт відразу власними силами – втрачається право на компенсацію. Відтак є категорія власників, які воліли б продати пошкоджену квартиру без "коломийок" з єВідновленням, натомість з доплатою купити інше житло, у яке може відразу переїхати. Однак, на практиці продати таку квартиру вкрай важко.

Автоматична система оцінки не враховує стан нерухомості

У 2024 році Фонд держмайна запустив онлайн-сервіс автоматичної оцінки нерухомості (дослідна експлуатація сервісу тривала ще з 2021). За допомогою цього сервісу можна безплатно отримати е-Довідку про оцінку майна, яка потрібна при продажу нерухомості. 
Ще на початку запуску сервісу у ФДМУ пояснювали, що свідомо відмовились від графи оцінки стану майна, бо тоді більшість користувачів вказували б, що квартира у будинок у незадовільному стані, аби занизити її вартість і таким чином мінімізувати сплату податків. Сервіс враховує тип населеного пункту, дату забудови, поверховість, площу, але не її реальний стан.

Автоматична оцінка не враховує також інші обставини, які впливають на ціну. Наприклад, розташування будинку поряд з об'єктом інфраструктури, який періодично атакують. Скажімо, у Києві є величезна кількість будинків, які отримували тепло і гарячу воду від зруйнованої Дарницької ТЕЦ. Станом на сьогодні є великі сумніви, що вони матимуть повноцінне опалення цієї зими, тож продати квартиру у такому будинку за вигідною ціною навряд чи вийде.

"Модуль електронного визначення оціночної вартості нерухомості  Фонду держмайна України ніколи не враховував і зараз не враховує поточний стан нерухомості", – каже директор Оціночної компанії "Дельта-Консалтинг", член Всеукраїнської асоціації фахівців оцінки Рябов Роман.

Тобто визначена системою вартість може бути як суттєво вищою, так і нижчою за реальну вартість нерухомості. І у разі, якщо оцінка показала нижчу вартість, ніхто не забороняє продати квартиру дорожче. Проблеми виникають, коли оціночка вартість завищена, а власник готовий продати за суттєво нижчою ціною. 

Податки доведеться платити з оціночної вартості, навіть якщо продали дешевше

"Закон чітко зобов'язує розраховувати та сплачувати всі збори виключно на основі більшої суми. Відповідно до пункту 172.3 Податкового кодексу України, дохід від продажу нерухомості визначається виходячи з ціни в договорі, але не нижче оціночної вартості, визначеної Модулем або оцінювачем. Тобто, якщо ви продаєте квартиру за $30 000, а Модуль оцінив її у $50 000, нотаріус нарахує податки (ПДФО, військовий збір, мито) зі $50 000. Бюджет отримає повну суму, тому ДПС не матиме підстав звинуватити продавця у недоплаті", – каже Роман Рябов.

За його словами, більшість нотаріусів, з якими працює його компанія, оформлюють угоди саме таким чином – нараховують податки з вищої суми.
"Якщо у наданому звіті про оцінку нотаріус побачить навмисні викривлення стосовно площі квартири та її головних характеристик, така оцінка не буде прийнята для оформлення угоди, – каже він. – Варто зазначити, що продаж за ціною, значно нижчою за оціночну, несе інші серйозні юридичні та фінансові ризики та покупця".
У ФДМУ зазначають, що у випадку незгоди з результатами автоматичної оцінки можна замовити додаткову оцінку ринкової вартості у приватних оцінювачів. Зрозуміло, така послуга платна. При цьому звіт приватного оцінювача треба зареєструвати у Єдиній базі даних звітів про оцінку. І якщо вартість оцінювача суттєво більш як на 25% відрізняється від визначеної модулем, автоматично зареєструвати такий звіт не вийде – треба відправляти на рецензію до ФДМУ. 
Загалом, за словами Романа Рябова, від початку повномаштабного вторгення правила оцінки майна не змінились: у прифронтових регіонах нерухомість оцінюють за тими ж умовами, що і на заході країни. 
"Якщо казати про нерухомість яка не постраждала під час війни – законодавчо встановлені правила та стандарти оцінки не змінилися та не регламентують окремий порядок оцінки нерухомості у прифронтових регіонах. Зокрема під час оцінки житла задача оцінювача підібрати коректні об'єкти порівняння подібні за місцем розташування та фізичним станом, – каже Роман Рябов. – Стосовно оцінки реальних збитків нерухомості наразі існує окрема методика затверджена наказом Мінекономіки та Фонду держмайна України від 18 жовтня 2022 року № 3904/1223. Але вона призначена для оцінки збитків юридичних осіб".