Перереєстрація поточних проєктів будівництва житла як майбутніх об'єктів нерухомості: експертка розповіла, що це означає для ринку

Детальніше про це в ефірі Еспресо розповіла комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська.

– Хотілося б розпитати про такий термін, як майбутній об'єкт нерухомості. Що "майбутній об'єкт нерухомості" дає і забудовникам, і клієнтам? Розкажіть, будь ласка, що це таке.

– З'являється таке поняття, як майбутній об'єкт нерухомості. Це вже не повітря чи якась абстракція. Це вже майнові права та конкретно об'єкт нерухомості, який буде збудовано в майбутньому й права фізичної особи на який фіксуються в спеціальному реєстрі – реєстрі майнових прав.

Відповідно, фізична особа-покупець нерухомості може бути впевненою, що вона є єдиним набувачем майнових прав на такий об'єкт, відстежувати стан продажів комплексу, в який фізична особа інвестувала, а також мати згідно з законом №2518 певні гарантії та обов'язкові вимоги до забудовника, причому з відповідальністю з боку забудовника за недотримання термінів або якості, або характеристик об'єкта.

– Наскільки відомо, ваша компанія "Інтергал-Буд" і банк "Глобус" уклали першу банківську гарантію стосовно "майбутнього об’єкта нерухомості". У чому суть і перевага для майбутніх клієнтів?

– Дійсно, ми разом із банком "Глобус" подолали досить тривалий шлях для того, щоб відкрити цю банківську гарантію. Наша компанія стала учасником пілотного проєкту, в якому нам допомагали Офіс президента України, Міністерство регіонального розвитку, Мінцифри, Міністерство юстиції.

Оскільки дія закону №2518 поширювалася винятково на об'єкти з дозволами на будівництво після набуття чинності цього закону, необхідно було приймати окремий порядок для тих об'єктів і девелоперів, які хотіли старі об'єкти, де раніше відбувалися продажі, внести на ринок саме за таким механізмом. Тому було ухвалено окрему постанову Кабінету Міністрів, яка врегулювала, що для внесення таких об'єктів необхідно, щоб девелопер відкрив із банком-партнером банківську гарантію. І суть цієї банківської гарантії в тому, що компанія-девелопер підтверджує відсутність подвійних продажів та якихось сторонніх зобов'язань щодо квартир, які пропонуються саме за МОНами.

Чому це для нас було важливо? Насправді продаж об'єктів за механізмом майбутніх об'єктів нерухомості дає можливість швидкої та більш ефективної акредитації під державну програму єОселя, а також дає змогу мінімізувати фіскальне навантаження на кінцевого покупця, тобто фізичну особу-позичальника в програмі єОселя.

Крім того, це дуже важливий іміджевий, репутаційний інструмент, на нашу думку, адже, відкриваючи гарантію та вносячи проєкт за схемою майбутніх об'єктів нерухомості, девелопер чітко підтверджує наявність усієї дозвільної документації, верифікує всі наявні вихідні дані по своєму об'єкту, а в нашому випадку ще депонує живі кошти в банку для того, щоб мати можливість продавати саме за таким алгоритмом.

– А наскільки ця ініціатива важлива взагалі для розвитку ринку нерухомості?

– Насправді ми вважаємо, що цей пілотний проєкт дасть можливість колегам по ринку скористатися нашим досвідом, внести свої об'єкти, так само поміняти алгоритм продажів і максимально перейти саме на формат договорів купівлі-продажу майбутніх об'єктів нерухомості. В чому така принципова важливість цього питання? Ми вважаємо, що взаємовідносини девелопера та фізичної особи-покупця мають бути максимально чесними, прозорими, врегульованими. І от саме вимоги закону №2518 дають необхідні гарантії згідно з договорами, зобов'язання забудовника щодо дотримання термінів, якості, технічних характеристик об'єктів будівництва, що є вкрай важливим. Крім того, ще й майновий статус новозбудованої квартири. Тобто тепер це не якийсь договір про наміри й не абстрактний об'єкт нерухомості, який тільки виникне в майбутньому. Це вже закріплені майнові права, які фізична особа може бачити в реєстрі, якими може самостійно розпоряджатися з погляду перепродажу якихось майнових правочинів і, відповідно, бути впевненою в тому, що немає ніяких зазіхань на цей об'єкт з боку інших покупців чи якихось ризиків втрати прав на цей об'єкт.

Цей закон дає більшу безпеку й захищеність інтересів саме фізичної особи, інвестора на ринку нерухомості.

– Тобто покупець може онлайн відстежувати, як ведеться будівництво та чи немає певних зазіхань на його нерухомість, стежити за звітами забудовника і чекати результату, коли житло буде готове?

– Власне, так, новий закон якраз і зобов'язує девелоперів регулярно, щомісяця звітувати фото- і відеоматеріалами перед своїми покупцями про поточний стан будівництва, які саме роботи виконуються візуально, що саме вдалося зробити за цей період на будівельному майданчику.

Крім того, девелопер не матиме можливості, відповідно до нового закону, принципово змінювати площі, функціональне призначення, якісь технічні характеристики, наповнення прибудинкової території без згоди покупців, тих людей, які вклали кошти в цей проєкт.

Тобто більше ніяких додаткових поверхів, які спонтанно виникли, або, наприклад, переформатування нежитлових приміщень, чи МЗК в якісь комерційні приміщення, економії на дитячих майданчиках чи, наприклад, оптимізації якихось елементів доброустрою, які були заявлені в об'єкт із самого початку. Тепер це чітко врегульовано, і фізичні особи мають важіль впливу на девелопера. Суттєві проєктні зміни мають бути письмово погоджені з покупцями конкретного об'єкта нерухомості.

– Тобто такий комфорт і мінімізація можливих ризиків для клієнта, для інвестора, для споживача, для покупця. А ось що дає цей закон, про який ми з вами говоримо, самим забудовникам і чи дійсно тут є баланс гарантій, прав, зобов'язань між забудовником і клієнтом?

– Як я вже сказала, перший важливий момент для девелоперів, що робота за цим законом точно є репутаційною, іміджевою перевагою, оскільки потребує чіткого дотримання законодавства щодо дозвільної документації, потребує банківської гарантії та дотримання гарантійної частки в об'єкті, яка використовується на випадок ризику настання недобуду чи якоїсь несприятливої фінансової ситуації.

Окрім того, в законі прописані також і зобов'язання фізичної особи щодо прийняття квартири, щодо взаємовідносин з експлуатації об'єкта нерухомості, щодо взаєморозрахунків із девелопером.

І також, що є важливим, робота з МОНами та перехід до такого алгоритму продажів мінімізує ризики виникнення додаткового, наприклад, ПДВ при програмах кредитування, державній програмі єОселя, які можуть бути додатковим навантаженням для фізичної особи або для самого девелопера, оскільки закон із фіскальної позиції дуже чітко врегульовує першу та другу поставку житла і безпосередньо взаємостосунки девелопера та покупця.

Але є ще один украй позитивний момент для девелоперів. Програма єВідновлення (придбання житла за сертифікатами для тих людей, які втратили житло) діє на первинному ринку, саме там, де будівництво, і вона працює лише тоді, коли забудовник продає приміщення за МОНами. Інші схеми продажу наразі взагалі не передбачені.

Тому, відповідно, якщо девелопер реалізує свій об'єкт за алгоритмом майбутніх об'єктів нерухомості, то він може пропонувати не лише готові квартири під єВідновлення, але й ті, що на етапі будівництва. А це очевидний плюс для продажів, для попиту і для можливості реалізації своїх об'єктів.

– Ви сказали, що майбутній об'єкт нерухомості, угода за МОНами – це такий суперплюс для багатьох клієнтів, які збираються придбати житло. А дайте, будь ласка, пораду, як людям дізнатися, що саме в цій угоді буде МОН, та отримати для себе як для споживача переваги, гарантії та стабільність. Про це потрібно питати чи це пропонують безпосередньо девелопери?

– Девелопери розміщують інформацію про цей алгоритм продажів, адже зараз це є більш конкурентною перевагою. Тому зазвичай ті забудовники, які вже мають такий формат контрактів, анонсують на своїх інтернет-сайтах цю інформацію в публічних джерелах. Але тут є два нюанси для дозволів на будівництво, які набули сили після набуття чинності закону.

МОНи взагалі є обов'язковим елементом, тобто за іншими алгоритмами продажі квартир не допускаються. Тому фізична особа, в принципі, може перевірити. Навіть такі ринкові агрегатори, як Lun.ua, там завжди розміщуються дозволи на будівництво. Тому потрібно звертати увагу, від якої дати дозвіл на будівництво. Якщо це після набуття чинності закону №2518, а забудовник, наприклад, не працює з МОНами, – це такий дзвіночок, що треба подумати декілька разів, чи варто звертатися до забудовника. Бо це must have і пряма вимога закону. Якщо ж це старіші об'єкти, де девелопери на власний розсуд, добровільно прийняли рішення про продаж за МОНами, зазвичай це відкрито рекламується, це є такою фішкою, про яку точно фізична особа, майбутній покупець побачить необхідну йому інформацію у рекламних матеріалах і на сайтах.