Велике кримське будівництво. Як українські і російські девелопери співпрацюють на окупованому півострові

Нині головним бенефіціаром обидвох об’єктів вказаний мешканець Москви Сергій Мартинов. Раніше він уже виринав у деяких бізнесах, причетних до Хмельницького. І це породжує сумніви, чи зміна власників цих кримських активів відбулася насправжки.  

Зіц-голова Мартинов

Ні на сторінках російського видання Forbes, ні в топі великих девелоперів РФ прізвища Сергія Мартинова ви не знайдете. Що й недивно. Єдиний серйозний бізнес-проєкт, яким він міг би похвалитися,  – це будівельна компанія "Московская инвестиционная группа" (МИГ). Попри гучну назву фірма будує житло не в Москві, а в провінційній Калузі. На околиці міста біля підніжжя місцевого гірськолижного курорту "Квань" вона заклала сучасний житловий комплекс "Комфорт Парк", що мав би складатися  з кількох черг, загалом майже на 2600 квартир. Й отримала під це 19 гектарів міських земель. У 2013 році офіс "Комфорт Парку" навіть відвідав з візитом тодішній прем’єр-міністр України Микола Азаров. На фото за посиланням можна впізнати і його, і губернатора Калузької області Олександра Артамонова, і Василя Хмельницького. 

У листопаді 2014-го перший будинок "Комфорт Парку" було здано в експлуатацію. Обсяг капіталовкладень становив приблизно 1,4 млрд російських рублів (понад 40 млн USD на той час). Нині, судячи з мап Google, збудовано уже кілька корпусів "Комфорт Парку". Здача чергового будинку запланована у 2023 році. І на презентації перед Азаровим, і на церемонії відкриття першого дому "Московская инвестиционная группа" позиціонувала себе як компанія з холдингу UDP Василя Хмельницького (якщо бути точним, то Хмельницький – головний, але не єдиний власник холдингу, у нього є ще молодший партнер Андрій Іванов; проте бренд зазвичай асоціюється з іменем саме старшого партнера). До червня 2016 року компанія Ukrainian Property Development Holdings Ltd числилася у російських реєстрах власником 100% МИГ. Аж поки не знайшовся Сергій Мартинов, на котрого й переписали увесь цей пакет. Згодом, як побачимо, схожий номер повторили у Криму.  

Поміж тим Мартинов виринув у ще одному бізнес-кейсі, пов’язаному з Хмельницьким. У 2019 році  на території індустріального парку "Біла Церква" відкрився сучасний завод з виробництва електрофурнітури під брендом Plank Electrotechnic. Нині його засновником вказано один із офшорів холдингу UDP – UDP industrial Parks Ltd. Але на момент відкриття заводу і до середини 2020 року 100-відсотником власником ТОВ "Планк Електротехнік" була інша кіпрська компанія – Partely Holdings. Крім Василя Хмельницького, вона мала ще трьох бенефіціарів, серед яких і вже знайомий нам Сергій Мартинов. Також Partely Holdings засвітилася й серед правовласників ще у кількох ключових активах Василя Хмельницького (ЮФ'ЮЧЕР УКРАЇНА, КІ ФАНД МЕДІА, БРЕНД МЕНЕДЖМЕНТ КОМПАНІ). 

Завод з виробництва електрофурнітури під брендом Plank Electrotechnic на території індустріального парку "Біла Церква"

Ну, а 30 грудня 2022 року Сергій Мартинов напряму став мажоритарним власником симферопольського ТОВ "Крымская девелоперская компанія" (ООО "КДК") з часткою у 57,34%. КДК у свою чергу володіє найбільшим кримським молом "Меганом", загальною площею 74 тис. кв. м, з яких 55 тис. кв. м може здаватися під об’єкти торгівлі. Розмір земельної ділянки, де розташований ТРЦ з прилеглими територіями, перевищує 15 гектарів. Його будівництвом займалася "Кримська девелоперська компанія", зареєстрована в Україні у 2009 році. Основним інвестором був холдинг Василя Хмельницького, але до цього проєкту він залучив ще одного молодшого партнера – Олександра Баранова, котрий курував увесь процес у Криму і котрий до 2018 року був директором української КДК. У будівництво торгівельного центру власники упродовж 2012-2013 років вклали понад 300 мільйонів гривень. Друга черга "Меганому" відкрилася буквально за лічені дні до анексії Криму, у березні 2014 року. У жовтні того ж року "Кримська девелоперська компанія" зареєструвалася за російським законодавством. За останні 8 років  встигла отримати понад 50 млн USD чистого прибутку. Тобто вкладення у "Меганом" уже себе окупили. 

Кримський мол "Меганом". Фото зроблено у 2018 році

КДК і люди Баранова

Періодично з боку Хмельницького і Баранова лунали твердження про вихід з кримського бізнесу. Проте недостатньо переконливі. Згідно з російськими реєстрами, до 30.12.22 серед акціонерів ООО "КДК" перебувала кіпрська компанія Mosonco Holdings Limited. Ця ж компанія виступала засновником української КДК, а її бенефіціаром спочатку був Василь Хмельницький, а потім його замінив все той же Сергій Мартинов. Російське опозиційне медіа "Настоящеее время" у 2019 році ретельно дослідило ланцюжок, пов’язаних із Mosonco фірм і виявило серед них таку, що належала Олексію Баранову – АB Pillar Holding (Cy) Limited. Сам Баранов у 2021 році в коментарі українському виданню "НВ Бізнес" фактично підтвердив, що все ще лишається у кримському бізнесі, хоч документи про зміну власників ТРЦ начебто мають бути от-от підписані. 

Олексій Баранов на початку 2000-х працював менеджером у бізнесах Хмельницького, потім недовгий період був на відповідальній державній роботі (зокрема, заступником міністра транспорту), з часом виріс у самостійного бізнесмена-забудовника зі своєю флагманською компанією "А Девелопмент". Але й досі він часто вступає у колаборації з Хмельницьким у сфері нерухомості. Як приклади можна навести їхню спільну спробу придбання заводу "Більшовик", відкриття ТЦ Smart Plaza Obolon й офісного центру Smart Hub Obolon, плани побудови сучасного ЖК й громадського простору на місці київського пивзаводу Ріхерта тощо.

Характерно, що топові менеджери Баранова, з котрими він працював ще в українських проєктах, успішно вписалися в сучасні кримські реалії й надалі опікуються "Меганомом". Зокрема, фінансовий директор української КДК Роман Небесний є нині директором російської КДК. Головний бухгалтер української КДК Ірина Базиліва є директом компанії "Олди-Симферополь", яка управляє будмаркетом OLDI, збудованим поруч із "Меганомом". До червня 2022 року засновником "Олди-Симферополь" значився Олександр Рейєр. У російській КДК він відповідає за службу безпеки. В Україні ж часто зустрічається (або зустрічався) як керівник чи співвласник у структурах, контрольованих Барановим. Наприклад, Олександр Рейєр є директором компанії "Бізнес Проперті Груп", яка отримала в оренду дві ділянки в районі київського заводу "Арсенал" та дозвіл ДАБІ на реконструкцію одного з його корпусів. Ті ж самі прізвища Небесного, Базилівої, Рейєра проскакують і серед членів спостережної ради ще одного кримського підприємства – "Кримхолод", яке володіє складськими приміщеннями поряд з "Меганомом", за адресою Євпаторійське шосе, №6 (адреса самого ТРЦ  – №8). Тобто мова йде про цілу низку афілійованих активів, чи принаймні пов’язаних одними й тими ж особами. 

Тим часом через дорогу від ТРЦ "Меганом" на землях селища Мирне росте найбільший житловий спальник, збудований у Криму в період російської окупації. ЖК має назву "Жигулина Роща", як і тутешня місцина. Свого часу вона була відома тим, що тут розбивали намети кримські татари, котрі поверталися на історичну батьківщину й вимагали повернення їм втрачених земель. Згодом на місці наметів з’явилися будинки. Але кримська влада потрактувала це як самозахоплення й самобуди, тож інвестор нового житлового масиву зніс усе під ніготь. За три останні роки в периметрі "Жигулиной Рощи" введено в експлуатацію більш як 1000 квартир загальною площею понад 150 тисяч квадратних метрів. 26 корпусів уже споруджено, кілька ще будується. Забудовником усього цього простору є компанія СЗ "Столичная коммерческая группа" (або ж просто СКГ). Крім того, вона розпочала уже й будівельні роботи по інший бік "Меганому", на вулиці Мраморная. Справи компанії відчутно просуваються вгору. Торішньої звітності  рік вона ще не публікувала, але 2021-му її виторг зріс на 61%, до 3,7 млрд рублів, чистий прибуток – на 37%, до 635 млн рублів.  

Як і в історії з КДК, у "Столичной коммерческой группы" є український двійник – "Столична комерційна група", зареєстрована в Києві. Адреса в обидвох юросіб аналогічна – Симферополь, Євпаторійське шосе, 8 (тобто все той же ТРЦ "Меганом"). А от посадові особи уже різні. Директором української СКГ є Олексій Баранов. Російської ж – Едуард Гривковський (до нього ми повернемося трішки нижче). 100-відсотковим власником української СКГ залишається кіпрська Synestra Trading Limited. У російській СКГ її частка кілька років тому скоротилася до 13,9%, а з 30 грудня 2022 року – взагалі до нуля. Знову ж таки кінцевим мажоритарієм компанії після цих пертурбацій став Сергій Мартинов. Тільки тут структура власності трохи складніша. Безпосередньо Мартинову належить лише 9,27% капіталу СКГ, але ще 40% – опосередковано (через "Крымскую девелоперскую компанию"). Решта активів СКГ розпорошена поміж кількох фірм, зареєстрованих на Мартинова чи його партнера Романа Мітрофанов – як-от, "Инвест Проект", "Медпромстрой", "Вест Групп Консалтинг". На особливу увагу заслуговує перша з них. Оскільки у 2015-2018 роках засновниками "Инвест Проекта" виступали естонська компанія Nelgilin AS, відома тим, що займалася реконструкцією насосної станції на Жуковому острові в Києві під помістя Василя Хмельницького, й австрійська IK Beteiligungsverwaltungs AG, бенефіціаром якої є Андрій Іванов. 

Гривковські. Друзі з дитинства

Отже, ще однією важливою персоною в усіх цих ритуальних перетасуваннях прав власності є Едуард Гривковський – колишній заступник голови Ради міністрів Криму й колишній депутат парламенту кримської автономії від партії "Союз", якому ще у 2017 році Генпрокуратура України висунула підозру у державній зраді. Брат Едуарда Вадим у 2007-2012 роках теж був депутатом, але у Верховній Раді України, куди обрався від блоку Литвина. Василь Хмельницький називає його своїм другом дитинства і одним із давніх бізнес-партнерів. Про це, наприклад, він мимохідь згадав в інтерв’ю "Економічній правді". Власне кажучи, брати Гривковські і Василь Хмельницький є більш-менш однолітками і свої юні роки провели у маленькому містечку Ватутіне на Черкащині, де всі один одного знали. Тому все логічно.

Василь Хмельницький

У приятельських стосунках Хмельницький був і з засновником згаданої партії "Союз", доволі впливовим кримським бізнесменом Левом Миримським (помер у 2017 році). Певний час він навіть перебував у лавах "Союзу". Зрештою, й Олексій Баранов не перший рік знайомий з Едуардом Гривковським. Ще на зорі 2000-х вони обидва перетиналися у складі спостережної ради компанії "Кримводбуд", яка прокладала у Криму канали. Баранов тоді був головою СР, Гривковський – просто її членом.  

Після депутатства брати Гривковські почали потроху обростати нерухомістю в Криму. З-поміж іншого, вони є власниками двох козирних об’єктів у центрі Ялти – будинку композитора Спендіарова й садиби Меллер-Закомельських (в радянські часи тут був санаторій "Київ"). На місці першого уже збудовано люксусовий апарт-готель. Натомість запущений санаторій потроху розвалюється, бо має статус пам’ятки місцевого значення, тому власники знести його поки що не можуть, а реставрувати не хочуть. Але якщо відстежити рух коштів на рахунках ООО "Санаторий "Киев", можна помітити цікаву аномалію. 24 грудня 2018 року статутний фонд компанії зріс у 3,5 раза – з 14,7 до 50,7 мільйона російських рублів. У цей же день новими засновниками стають компанія Nyland Union з Віргінських островів та Sharity Consulting Limited з Кіпру. У переліку засновників банку Хрещатик ми зустрічаємо Nyland як компанію, пов’язану з Андрієм Івановим. А Sharity у свою чергу є засновником проєкту "Освіторія", чиї бенефіціари – Василь Хмельницький та його дружина Зоя Литвин. У 2020 році обидві компанії вийшли зі складу засновників санаторію "Київ". Але слід залишився.

Едуард Гривковський має стосунок і до будівництва житлових комплексів "Скай Соул" у Коктебелі та "Атлас Резорт" у Судаку, а також до ще одного гігантоманського проєкту, який тільки планується, проте вже отримав "добро" від нинішньої російської влади Криму. У 2020 році він заснував ще одну будівельну організацію – "Симферопольская девелоперская комания" (СЗ "СДК"). У 2021 році та підписала з урядом Криму угоду про участь у масштабному інвестиційному проєкті з забудови території озера Мойнаки поблизу Євпаторії. У 2022 році вона вже отримала кредит від найбільшого місцевого банку РНКБ кредит на 2,1 млрд рублів під реалізацію проєкту. На площах у 30 га тут планується облаштувати 200 тисяч квадратних метрів житлової нерухомості і 100 тисяч квадратів туристично-рекреаційної під брендом "Мойнако Ривьера". Загалом СДК готова інвестувати у цю "будову століття" 20 мільярдів рублів (це понад 270 мільйонів USD за нинішнім курсом). 

Будівництво житлового комплексу "Скай Соул" у Коктебелі

У жовтні 2022 року Едуард Гривковський полишив посаду гендиректора компанії, а ще перед тим зменшив свою частку зі 100% до 1%, звільнивши шлях, аби в нову компанію зайшли люди, пов’язані з власниками "Жигулиной Рощи" й "Меганому". Тож тепер щасливими засновниками СЗ "СДК" є три фізичні особи – Денис Маштанов (55%), Тимур Власенко (14%) й Зарема Авамілєва (30%). Остання, як видається, цілковито підставна людина, симферопольська лікарка-отоларинголог, яка хоч і має приватний кабінет, але навряд чи цього досить, щоб вкластися в найбільший на сьогодні будівельний інвестпроєкт Криму. А от на прізвища двох перших ми натрапляємо серед топменеджерів  "Столичной коммерческой группы", про яку писалося в попередньому блоці. Зокрема, Денис Маштанов є заступником директора цієї компанії, а Тимур Власенко – її виконавчим директором, а ще керівником управлінської компанії ЖК "Жигулина Роща". Цікаво, що родичка Тимура – Катерина Власенко (ймовірно, мати) фігурує серед засновників української компанії "Кримінвест-2008", яка у листопаді 2013 року отримала від ДАБІ документ про готовність торгівельного центру "Меганом" в експлуатацію. Серед інших засновників цієї ж фірми зустрічаємо Олександра Фащевського, керівника компанії "Київ Молл Менеджмент", яка управляє столичним ТЦ Ocean Plaza, що недавно повернувся до Василя Хмельницького, й Миколу Філіпова, кримського девелопера, близького до групи "Владоград". 

До речі, якщо глянути на перелік контрагентів "Столичной коммерческой группы", то серед найбільших із них знайдемо і групу "Владоград". А ще "Монолит-Бетон". Обидві належать до орбіти керівника окупаційної адміністрації Криму Сергія Аксьонова. Перша була генеральним підрядником житлової забудови "Жигулиной Рощи", друга – будувала на території ЖК об’єкти соціальної інфраструктури (школу, дитсадки). Відбувалося це упродовж 2016-2022 років, тож партнерство було взаємовигідним.  

Фото з загально доступних джерел