Підвищення податків в Україні: експертка розповіла, як це вплине на ринок нерухомості

Детальніше про це в ефірі Еспресо розповіла комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська.

– За оцінками вашої компанії, наскільки збільшення військового збору до 5% пригальмувало темп укладання угод?

– Якщо об'єктивно, то дійсно зростання військового збору досить суттєво збільшує витрати, які стосуються угод із продажу нерухомості, але тут потрібно відзначити, що більше це стосується саме ринку спекулятивного житла, тобто це ті квартири, якими люди володіють менш як три роки, або це повторні продажі нерухомості, яку придбали з метою перепродажу на первинному ринку. Тому що, якщо людина володіє чотири, п'ять або більше років і це, наприклад, один продаж квартири, то, відповідно, і податкового навантаження не виникає. Тож моя експертна оцінка, що впливатиме саме на інвесторів, на так званих спекулянтів, які придбали житло з метою пізніше перепродати.

Але можливо, це є певною мірою навіть перевагою для ринку нерухомості, тому що дасть змогу трошечки попит переключити на нього, адже на вторинному ринку зрозуміло, через збільшення витрат і такі перепоступки ціна угод трохи виросте, бо буде намір у продавців перекласти податкове навантаження, якщо не повністю, але хоча б частково на покупця.

– Про вторинний ринок зрозуміло. А якщо говорити про житло в новобудовах, зрозуміло, що нова ставка військового збору потягне за собою подорожчання будівельних матеріалів, робіт підрядників. Наскільки це вплине на формування ціни?

– Так, ви, безперечно, маєте рацію. Цей фактор також вплине на формування собівартості. Але я можу сказати, що на сьогодні собівартість дуже стрімко зростає. Вона тільки протягом 2024 року виросла на 10-15%. І це все-таки більшою мірою пов'язано з активною мобілізацією і нестачею робочих рук, тому що наразі ми маємо величезний дефіцит саме робочих будівельних спеціальностей. Через це підрядники дуже сильно підвищують ціни на роботи. Додайте сюди зростання вартості комунальних послуг, електрики, пов'язані тарифи, які теж значною мірою впливають на виробничу собівартість. Тому я думаю, що військовий збір є одним із факторів, але він не буде такою ключовою рушійною силою цього здорожчання і зростання вартості спорудження житла.

– Які ще, можливо, податкові новації, які відбулися останнім часом, можуть вплинути на формування ціни квадратного метра? Зокрема, ці фактори, які ви щойно озвучили, в комплексі. Наскільки, можливо, до кінця року здорожчає квадратний метр? Ваші прогнози.

– Насправді потрібно розбити це питання на дві частини. Тому що якщо говорити саме про вартість спорудження, тобто собівартість квадратного метра, за песимістичними прогнозами може бути ще +30-40% до кінця поточного року. Це саме з урахуванням вартості робіт, матеріалів, податкових ініціатив, про які сьогодні йдеться, подальшої індексації тарифів на електроенергію, газ для населення, тепло, тобто те, що також впливає на виробництво безпосередньо, на вартість комплектуючих.

Але якщо говорити про ціну квадратного метра в продаж, то тут я буду більш стриманою. Зараз усе одно порівняно низький попит на ринку нерухомості через те, що основні стимули попиту - це державна програма єОселя, але от саме людей, які готові за живі кошти або спекулятивний попит купувати житло, їх не так багато. І загалом кількість угод на ринку – це десь третина від довоєнних показників. Тобто вона досить маленька. Відповідно, девелопери не можуть перекладати весь ріст собівартості й додаткові витрати, і зокрема податкове обтяження, на кінцевого споживача. І наша аналітика демонструє можливість зростання саме ціни квадратного метра на 10, можливо, 15% до кінця поточного року, і цей ріст буде значно скромнішим за собівартість. Тому резюме наступне: буде зменшуватися прибутковість нових будівництв через те, що ринок на сьогодні нам не дозволяє настільки активно підіймати цінник.

– Деякі аналітики зазначають, що складно зараз оцінити ефект від підвищення податків, який вплине на формування ціни. Поки що не дають чіткої оцінки. Чи є у вас, зокрема, бачення цих податкових новацій, саме ця частка як вплине?

– Тут дійсно важко відстежувати прямий вплив. Що ми робимо для себе, для аналітики? Ми кожен квартал робимо зріз по вартості матеріалів, робіт по ринку, вартості основних послуг, які стосуються будівництва, і виводимо певну динаміку, тенденції, щоб розуміти, куди загалом рухається ринок. Ну, але потрібно розуміти, що такі речі, як податкове обтяження, здебільшого впливають на прибутковість як підрядників, генеральних підрядників, виробників матеріалів, так і на прибутковість безпосередньо девелоперів самих будівництв.

Але через такі фактори, як забезпеченість робочими руками, забезпеченість виробництв сировиною, забезпеченість будівництв основними матеріалами, як то, наприклад, блоки для перегородок, віконні конструкції, матеріали для фасадів для оздоблення, ми можемо виводити перспективу зростання ціни, розуміючи динаміку на сьогодні, завантаженість будівництв, кількість живих будівництв по, наприклад, Київському регіону, по Україні й відповідно обсяги можливого виробництва і постачання для саме первинного ринку. Тобто от така картина девелоперам дає чіткіше, більш прозоре розуміння, що взагалі відбуватиметься з ринком і якого зростання собівартості нам очікувати.

– А що думають аналітики вашої компанії "Інтергал-Буд" щодо впливу нової ставки військового збору на такий сегмент, як житло економкласу та середнього класу? Деякі експерти кажуть, що саме на такі оселі більше впливатиме нове податкове законодавство, ніж на елітне житло чи преміумкласу.

– Так, це правда. Наші аналітики це підтверджують. Але причина насправді дуже проста, вона навіть не пов'язана з якимось суперглибоким аналізом ринку. Просто житло економ- та комфорт-класу – це зараз найбільш живий сегмент ринку загалом, і 90% угод на ринку відбувається саме в такому ціновому діапазоні житла, тому що воно є більш доступним, є предметом угод за програмами єОселя та єВідновлення, а також більше цікавить тих, хто купує власним коштом.

Якщо взяти попит для власної потреби, звичайно, що більша кількість покупок – у масовому сегменті житла. Але якщо взяти попит із боку професійних і непрофесійних інвесторів, спекулянтів на ринку, то вони й до війни, і зараз теж активно інвестують саме в економ- та комфорт-сегмент, тому що знову ж таки, ціна. Можна легше, простіше, більш ефективно продати цей об'єкт, ніж люксову нерухомість. Бо там зараз страшенна конкуренція між первинним ринком, вторинним, який уже є з ремонтами, з меблями за аналогічною ціною. І там настільки є зазор по завищеній вартості квадратного метра, по якому ще можна опускатися і давати дисконти при перемовинах, що податкове навантаження тут точно є чим покрити. Тому тут я погоджуюся, найбільше дійсно вплине на сегменти доступного житла, бо там досить невеличка різниця, наприклад, між собівартістю чи вартістю купівлі, коли людина інвестувала в таке житло, і на цей момент можливою вартістю продажів з урахуванням війни, попиту і того, що відбувається на ринку.