Депутати готують нові податки на нерухомість. Що про це думають експерти

Наразі законопроєкт у Верховній Раді — його вже підтримали за основу і готують до другого читання.

Результати двох робочих груп голова парламентського податкового комітету, нардеп від "Слуги народу" Данило Гетманцев окреслив на сторінці у Facebook:

"Щодо будівельників домовилися, що для 18% з третього продажу базою оподаткування буде різниця між вартістю купівлі та продажу; ПДВ не застосовуватиметься до чинних договорів, оплачених на 1 січня 2022 року (незалежно від доплат у разі зміни метражу)", — написав Гетманцев.

Тема ПДВ сколихнула інвесторів, які зараз купують квартири у розстрочку, а також тих, хто оформлював угоду через фонд спільного інвестування. Люди побоються, що повинні будуть заплатити ще плюс суттєвий відсоток від вартості квартири, хоча не розраховували на це. Гарячу тему прокоментував і міністр фінансів Сергій Марченко.

"Звільнення від ПДВ продажу житла на вторинному ринку насправді використовується в будівельній галузі в схемах мінімізації сплати податків, що існують вже багато років. Саме ці схеми ми намагаємось зруйнувати в законопроекті 5600", — написав Марченко.

Він додав, що норми законопроєкту не матимуть значного впливу на вартість новозбудованого житла.

Журналістка Еспресо Ольга Чайка запитала економічних експертів і представників будівельної галузі, чому влада хоче запровадити ПДВ, хто заплатить цей податок і як зміни вплинуть на галузь.

Юрій Гайдай, старший економіст Центру економічної стратегії:



В Україні зараз через бюджет перерозподіляється близько 47% ВВП, це без врахування квазіфіскальних видатків, тобто державних гарантій за кредитами держпідприємствам, Укравтодору. Це дуже багато, це гальмує зростання економіки. У такійситуації збільшувати податкове навантаження - шкідливо. А цей законопроєкт не перерозподіляє оподаткування в якийсь спосіб, яким може стимулювати економіку, а просто збільшує податкове навантаження. Це погано.
Законопроєкт № 5600 різноспрямований. Складається враження, що обирали ті сфери, у яких бачили перспективи для додаткового наповнення бюджету. Крім того, і Кабмін, який є автором законопроєкту, і Данило Гетманцев (нардеп від "СН", очільник парламентського податкового комітету, — ред.), який теж його підтримав, заявляли про важливість закриття деяких податкових схем. У торгівлі нерухомістю вони є і частково підпадають під норми законопроєкту № 5600.
Більшість забудовників є юрособами, які замовляють і купують житло у генпідрядників та продають фізособам. Там можливі різні схеми структурування податків, але при першому продажі житла принаймні сплачуюється податок на додану вартість (ПДВ) із суми його вартості.

Водночас, є і такі забудовники, які використовують схему продажу об’єктів нерухомості через фізосіб. Якщо замовником будівництва виступає фізична особа, яка потім і продає це житло, вона сплачує тільки 5% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) на дохід, отриманий від продажу об’єкту нерухомості. Це працює, починаючи з другого продажу протягом одного року.

Законопроєктом пропонується запровадити податок 18% для третього і подальших продажів. Відповідно, це має істотно збільшити податкове навантаження на операції з продажу від фізособи до фізособи.

У поточній редакції йдеться, що 18% будуть застосовуватися до вартості проданого об’єкту нерухомості.

Якщо ми говоримо про звичайного продавця на вторинному ринку, який має кілька об’єктів нерухомості, які вирішив продати протягом року, то оподаткування всієї суми може бути доволі несправедливим. Якщо раніше він придбав цей об’єкт трішки дешевше і продав трішки дорожче,то отримав з цього прибуток. Справедливіше було б оподатковувати саме прибуток, і це зменшить навантаження.

Наразі обговорюється варіант у процесі підготовки до другого читання внести таку зміну в частині оподаткування ПДФО.

Інша гучна зміна стосується податку на додану вартість (ПДВ).

На сьогодні операції з продажу житла, крім першого постачання, звільнені від ПДВ. Зазвичай перше постачання відбувається від генпідрядника забудовнику. Забудовник сплачує ціну з ПДВ. Подальший продаж квартир, вже зазвичай фізособам, не оподатковується ПДВ.

Законопроєкт передбачає запровадження ПДВ і на такі операції. Тобто це додаткові 20% від вартості житла. Але кінцева вартість житла для покупця може вирости менше, ніж на 20%. Тому що забудовник, який вже сплатив ПДВ генпідряднику при першому продажі, має податковий кредит. Тобто ПДВдодасть до кінцевої ціни 20% від витрат на оплату праці та прибутку забудовника. Відтак ціна не збільшиться на 20%. Можна оцінювати, що вартість житла збільшиться відсотків на 10.

Якщо парламент ухвалить законопроєкт в цілому з нормою про ПДВ у поточній редакції, то оподаткування ПДВ буде відбуватися в момент переходу права власності.

Це найбільш болісно вдарить по тим, хто станом на зараз у розстрочці, виплатив певну частину суми і запланував собі всі витрати при покупці житла. Для них з’явиться якась істотна сума, 10%, а можливо і 20%, яку їм доведеться заплатити "зверху".

На фінансовому комітеті ВРУ це обговорюють. Один варіант, який може згладити цей удар — оподаткування ПДВ за касовим методом. Це коли першою подією, яка є підставою для нарахування ПДВ, визнається оплата. Відповідно, всі частини оплат до набуття чинності цим законом не будуть підлягати ПДВ. ПДВ треба буде сплатити з оплат, які залишилися. У такому разі покупець заплатить цей приріст не з усієї вартості нерухомості, а з частини.

Є й інший варіант — чітко прописати у законі, що ця норма поширюється тільки на нові угоди. Тобто виключити з-під дії норми угоди по кредитуванню, по розстрочці, які були укладені до набуття чинності цим законом або до певного строку, коли стало відомо про цей закон. Щоб добросовісні громадяни, котрим не було відомо про те, що буде таке оподаткування, не сплачували ці кошти.

Володимир Зубик, співзасновник Інтергал-Буд на пресконференції:



Було б неправильно додатково обтяжувати будівельників податками. Бо це призведе до зменшення галузі.

Менші підприємства будуть долати цей закон, беручи готівкові кошти з "фізиків" і зменшуючи таким чином податкову базу ПДВ.

Таким чином буде створено неконкурентне поле. І великі забудовники будуть вимушені скорочувати свої потужності. Тому що їм буде важко конкурувати з дрібними, оскільки ті будуть використовувати інструмент "налу" і їхня ціна буде меншою, ніж ціна великого забудовника.

Ми рахували: у разі запровадження ПДВ для девелоперів ціна квадратного метру збільшиться на $150 у економ-комфорт класі.

Варто пам’ятати, що будівельники, окрім будинків, зводять школи, дитячі садочки, дитячі майданчики, об’єкти соціальної інфраструктури. Крім того, вони саджають багато дерев.

Ми вимушені капіталізувати інших підприємців по зовнішнім мережам — вода, каналізація, газ, електроенергія. Адже є компанії, які заробляють на транспорті. Вони монополісти, і на плечі забудовників перекладається створення цих мереж, які ми потім за безцінь передаємо монополістам — бо інакше ми не будемо мати всіх цих зовнішніх мереж. Ми це створюємо, і це не враховується.

Крім того, земля, яка сьогодні не є повноцінним ринковим елементом, який ми не купуємо, вона без ПДВ. Це теж обтяження, яке ми понесемо, якщо буде включено ці ПДВ. Отже, ці 20%, про які говорять, перетворяться у всі 45%. І більша частина коштів, які ми будемо передавати, ляже на плечі "фізиків".
Плюс ті 10-12 млн людей, які виїхали за кордон, нащо вони це зробили? Заробити гроші, щоб купити квартиру. Тобто ми знімаємо серйозну демографічну проблему. Тому що у нас не 6 працюючих до пенсіонера, а 1,5 працюючого на одного пенсіонера. У нас страшенний дефіцит Пенсійного фонду, який ми покриваємо за рахунок платників податків.

Тому що велика частина молодих людей виїжджає за кордон. У разі прийняття цього законопроєкту, квартира подорожчає на $150 за квадратний метр. І молоді люди, очевидно, будуть залишатися там — у Словаччині, Болгарії, і будуть купувати квартири там.

Олег Гетьман, економіст, координатор економічних груп Економічної експертної платформи:



Автори законопроєкту № 5600 пояснюють його не підняттям оподаткування, а усуненням прогалин в законодавстві. Наче цими прогалинами щодо ПДВ та ПДФО користуються "схемні" бізнеси, які таким чином ухиляються від сплати податків.

Але ми, як експерти, не бачимо, що це прогалини. Тому що, по-перше, сплата 5% — це також податок. І 18% з дельти, про яку ми домовились вчора на робочій групі, — вони виправлять цю норму, буде не 18% з усієї суми, а 18% ПДФО різниці між продажем і купівлею. І 18% з дельти приблизно відповідають 5% з усієї суми, як є зараз.

Щодо ПДВ домовленості ще немає.

Зараз відбувається так: є забудовник, він сплачує ПДВ. Потім він, умовно, передає цю нерухомість девелоперу, який вже не є платником ПДВ. Девелопер додає певну суму до собівартості і реалізує цю нерухомість. Відповідно, ми отримуємо трохи меншу суму через те, що цей другий посередник не сплачує ПДВ. 

Кабмін і законодавці вважають, що це прогалина в законодавстві і ПДВ мають сплачувати всі (або майже всі), і цьому девелоперу також потрібно додати ПДВ.
Запровадження ПДВ також передбачається для фондів спільного інвестування.

Але це не призведе ні до чого іншого, окрім як зростання ціни на нерухомість на 5-7-8%, — так ми порахували. Це буде просто перекладено на кінцевого споживача.

Ми не бачимо потреби у компромісному варіанті з цього питання. Якщо стосовно ПДФО ми дійшли компромісного варіанту, то тут немає жодної необхідності запроваджувати ПДВ для девелоперів. Це призведе до викривлень на ринку. А ще — до складнощів з майбутньою асоціацією до ЄС. Тому що Угодою про асоціацію і їхньою директивою передбачено, що не має бути ПДВ ні для кого, крім першого забудовника.

Зауважимо, голова парламентського податкового комітету Данило Гетманцев зазначив, що навіть якщо ця норма з ПДВ залишиться, то всі, хто уклав договори раніше, не мають нічого додатково сплачувати. Тобто будуть перехідні положення, які передбачать, що це виключно для нових договорів.

Катастрофи на ринку нерухомості не станеться. За останні 30 років ми пережили багато безглуздих рішень влади.

Але в цілому для економіки, для добробуту громадян будуть негативні наслідки. Зокрема, це зменшить їхню можливість купувати нерухомість.

Ігор Ніконов, засновник KAN Development на пресконференції:



Галузь звузиться — раз. Великі компанії з ринку не підуть. Так, ми зменшимо обсяги, це правда. Я вважаю, що багато маленьких компаній не витримають конкуренції. Для людей це погано. Мені б радіти — впадуть, і слава богу. Але це не так. З’явиться недовіра до ринку як такого. Цей психоз може охопити всіх — і люди перестануть довіряти навіть великим компаніям.

Так, менше людей будуть купувати. Рентабельність маленьких компаній не витримає. Хоча і наша рентабельність — всі знають, 15-17%.

Зараз в Україні найдешевші квартири у світі.

Сьогодні нерухомість купує молодь. Ми даємо розстрочки. При тому, що у державі немає кредитування — проєктного, жодного. Ми знайшли альтернативу.
Так, нам дали можливість працювати через фонди спільного інвестування, і цей механізм привернув інвесторів. І тепер у мене таке враження, наче щойно якась галузь трохи починає розвиватися, ставати на ноги — її душать.

Чим нам докоряють? Що ці фонди не платять податок на прибуток. Так. Але коли були вибори, всі декларували, що буде податок на виведений капітал. Зараз вся структура фінансування цього процесу працює точно, як податок на виведений капітал. Тобто якщо ти реінвестуєш гроші назад в будівництво — не платиш податок на прибуток. Якщо виводиш — платиш податок на дивіденди. І я вас запевняю, що всі ми — реінвестуємо.

Стверджують, що в макроекономіці повинен існувати принцип справедливості. Начебто "одні платять такі податки, а інші — не платять". Я вам скажу — немає жодної країни в світі, яка подолала економічну кризу і розвинулася, не запроваджуючи не зовсім справедливих умов.

Там був і протекціонізм секторальний, і зниження податків, і створення індустріальних парків, і створення вільних економічних зон. Жодної країни немає, яка, збільшуючи податки, вийшла б з кризи. Такого взагалі не існує.

Я, певно, готовий укласти парі з авторами законопроекту, що вони не зберуть більше податків. Тому що сьогодні ПДВ обкладається вся собівартість, весь будівельний процес. І тільки прибуток фондів, якщо реінвестується, не обкладається ПДВ. Вони хочуть обкласти податком і його.

Ми закликаємо не запроваджувати цей ПДВ.

На робочій групі до жодного спільного знаменника не прийшли. Те, що було написано в законопроєкті — це взагалі жах: якщо ми продаємо квартири до 2023 року, то в 2023 році хтось повинен буде доплатити.

Озвучена позиція Міністерства фінансів говорить про те, що не треба буде доплачувати. Вони обіцяють внести зміни в проєкт, щоб якщо до 2022 року ти оплатив 50% і більше вартості квартири, то на момент передачі, коли б вона не відбулася, ця квартира обкладатися ПДВ не буде.