Хто та за скільки може стати власником землі в Україні та чи можна на цьому заробити?

Розмова відбулася у програмі "Коментар" на ютуб-каналі Еспресо.

Роман Нейтер займався дослідженнями та консультаціями в сфері аграрної та земельної політики, зокрема, за програмами ЄС та Світового Банку “Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні”, а також в рамках проекту UaFoodTrade – проекту сталої інтернаціоналізації наукових структур в Україні, за підтримки Німецького Федерального міністерства освіти та науки. Випускник спільної магістерської програми Київської школи економіки та Університету Х’юстона, 2017 рік.

Сфери досліджень Романа – ринок землі в Україні, оцінки потенціалу розвитку об’єднаних територіальних громад та оцінки збитків, втрат та потреб у реконструкції та відновленні сільського господарства України.

З цього тексту ви дізнаєтеся:

• Які зміни відбулися на земельному ринку
• Чи може звичайний громадянин України купити сільськогосподарську землю
• Скільки реально заробити з середнього паю в рік
• Чи можна платити військовослужбовцям землею
• Як війна вплинула на ціни сільськогосподарських земельних ділянок

Як працював ринок землі та що змінилося після 1 січня 2024 року в правилах купівлі та продажу агроземель в Україні?

До 1 січня право на купівлю землі сільськогосподарського призначення було лише у фізичних осіб у розмірі до 100 гектарів в одній руки. З 1 січня 2024 доступ до ринку отримали юридичні особи та ліміт землі, який може купити один учасник ринку, піднявся до 10 000 гектарів.

Скільки  землі сільськогосподарського призначення є в Україні? Кому вона належить? Як розподілена між компаніями, фізособами та державою? Чи є у власності держави якась земля?

Станом на 2016 на 2017 рік нас було десь 41,3 млн гектарів сільськогосподарської землі, враховуючи та окуповані наразі території.  З цих 41,3 млн гектарів, близько 31 млн - це приватна земля, а 10 млн - державна. 

Потім почалась децентралізація і землю з державної власності передавали в комунальну, тобто на баланс громад. Тоді й виявилося, що в нас з 10 млн гектарів землі є лише 4-5 мільйонів, яка стала землею комунальної власності.

Ілюстративне фото: pinterest.com

Що сталось зі зниклими 5-6 мільйонами гектарами землі? 

Вона стала приватною землею, але, коли проводили аудит кілька років тому, десь 5 млн гектарів землі не знайшли. До 700 тис. гектарів були приватизовані в рамках безоплатної приватизації, а ще 5 млн загубилися.

А чи були якісь кримінальні справи відкриті, адже без порушення закону таку велику кількість земель вивести з реєстрів власності неможливо?

Я не чув про кримінальні справи. Ми маємо лише результати цього аудиту: 5 млн га у нас загубилось.

Російська пропаганда зараз поширює тези, що під час війни не можна продавати агроземлі. Як ви вважаєте, чи справді землі продавати не можна, адже є ризик, що всю землю скуплять іноземці чи олігархи за допомогою юросіб і підставних фізичних осіб?

З 1 липня 2021 року в нас працює ринок землі сільськогосподарської. У нас є певні запобіжники. Іноземцям заборонений доступ до ринку земель і в поточному формулюванні виправити все можна лише через проведення референдуму. Коли нотаріус проводить операцію, він має пересвідчитись, що покупець є громадянином України, а якщо це юридична особа, то вона заснована громадянами України.

Щодо олігархів: 10 тис. гектарів у власності олігарха не мають жодного впливу на країну, адже пропорційно це лише 0,024% від загальної кількості земель. Цього недостатньо, щоб впливати на ринок землі в межах всієї України.

В межах всієї України, можливо, так, а в межах окремої території чи області? Родюча земля розподілена нерівномірно по Україні. Більшість придатної для ведення сільського господарства землі знаходиться в центральних та південних регіонах України. Відповідно, 10 000 гектарів в якійсь області - це справді велика ділянка.

Для цього є інший запобіжник. За 2,5 року функціонування ринку землі було продано трохи більше, ніж 1% від всіх господарських земель в Україні. Якщо ми будемо говорити про якийсь локальний ринок землі (якоїсь конкретної громади), малоймовірно, що в рік у цій громаді буде продаватися  більш ніж 1%-3% від загальної кількості цих земель. Для того щоб досягти суттєвої цифри, яка б давала змогу впливати на стан справ у громаді, знадобиться від 10 років. Тобто це питання не стоятиме на порядку денному ще років 10-15, але це дає нам час для зміни правил гри на ринку землі. Замість обмеження володіти більш, ніж 10 000 гектарів на рівні всієї України, варто заборонити купляти понад певний відсоток на рівні умовної громади. Іншими словами, покупець не може придбати більше, ніж 35% господарської землі, щоб не мати змоги впливати на ціни в цій громаді.

А чи є якісь обмеження на оренду землі? Великі агрохолдинги, які оперують сотнями тисяч гектарів, орендували землю й раніше. Були побоювання, що ці агрохолдинги всю цю землю і скуплять, однак законодавство їм цього не дозволяє. Які їхні дії тепер - продовжують орендувати чи шукають альтернативи?

Вони продовжують орендувати й також у них є так зване переважне право купівлі землі. Наприклад, якщо я власник землі, яку орендують, і я хочу її продати, то спершу маю прийти до цього орендаря і повідомити про можливість придбати свою ділянку. 

Також, математично розглядаючи обсяг купівлі та продажу землі, навіть найбільші агрохолдинги протягом найближчих 1-2 років не вичерпають ліміт у 10 тис. гектарів.

З 2021 року продавався лише 1% від всього земельного банку. В майбутньому цей процес може зрости максимум до 2-3%. Навіщо ж тоді було відкривати ринок, якщо мало хто бажає продавати землю? 

Показники ринку сільськогосподарських земель. Фото: kse.ua

По-перше, якби ми не відкрили ринок, люди, які мають землю у власності, не могли б нею розпоряджатися. Це те саме, що мати квартиру, але не мати права її продати, лише могти здавати в оренду. Це б впливало на ціну оренди. Якби не стан з експортом та цінами на сільськогосподарську продукцію, тенденція, яка була до війни, зберігалася б. Ми можемо бачити зростання цін на оренду внаслідок очікувань відкриття ринку землі. Це створює додаткові переваги для землевласників, навіть тих, хто раніше не розглядав продаж своєї господарської землі.

По-друге, розширення інвестицій. Володіючи землею, ти можеш використовувати її як заставу для отримання кредитів та інвестувати ці кошти в розвиток земельних ресурсів.  Важливо враховувати, що такі інвестиції можливі, тільки якщо земля перебуває у власності, а не в оренді, бо вартість встановлення зрошення це десь 1 тисяча доларів за гектар - стільки ж скільки коштує земля. 

Чи справдилися очікування щодо відкриття банками програм кредитування та фінансування під заставу землі? Чи банки погоджуються давати гроші фермерам?

Перша проблема полягає в обмеженій кількості юридичних осіб, які володіють землею. Хоча за опитуваннями Національного банку лише 6% від вартості застави для кредитів належить сільськогосподарській землі. Це свідчить про те, що ринок поступово розвивається. Однак існує проблема з кредитуванням під заставу, пов'язана з низьким коефіцієнтом ліквідності земельних ділянок. Згідно з поточними регулюваннями Нацбанку, на 1 гривню вартості земельної ділянки може бути видано лише 3,5 копійки кредиту. Це обмеження є важливим чинником, який гальмує розвиток кредитування під заставу землі. Банк може видати більше, наприклад, на 1 грн вартості - 1 грн кредиту, але тоді він має доформовувати резерви, тому що банки обмежені кількістю грошей, які вони готові видавати під заставу землі. 

Були розмови з представниками Національного банку щодо відкриття ринку землі. Ліквідність цього активу має підвищитися, ми сподіваємося, що вже в короткому терміні (1-2 роки) на 1 грн вартості землі може бути залучено 60-65 копійок кредитних.

Які документи потрібно оформити, про які обмеження варто знати, якщо звичайний громадянин України сьогодні захоче купити сільськогосподарські землі?  Чи справдилися очікування власників сільськогосподарських земель щодо зросту цін, враховуючи економічну ситуацію в країні, спричинену війною? 

У 2022-му році ціна знизилася, у 2023-му ми спостерігали зростання. За підсумками трьох кварталів - в III кварталі ціна була майже на 10% вищою, ніж в I кварталі, тобто у 2023 році ціни на землю обігнали інфляцію. Наразі середня ціна для товарної землі (цільовим призначенням товарної землі є ведення товарного сільськогосподарського виробництва) становить 39 тис. грн/га. Середній розмір  паю, що продається, дорівнює 2,2 гектари, відповідно для того, щоб купити середній пай знадобиться 100 000 грн.

Щодо документів: звичайний паспорт, ідентифікаційний код, завірена нотаріально згода чоловіка або дружини, якщо покупець перебуває у шлюбі, документи, які підтверджують джерела походження коштів. Також можуть перевіряти, чи є ви підсанкційною особою і скільки земель у вас уже в наявності. До 1 січня ви могли купити до 100 гектарів, зараз ліміт зріс до 10 тис. гектарів. 

Чи достатньо середнього паю (2,2 га), щоб на ньому щось вирощувати та на цьому заробляти? Чи це скоріше інвестиція: ви здаєте землю в оренду більшому виробнику, який вже обробляє тисячі чи сотні тисяч гектарів?

Цього паю недостатньо для того, щоб вести повноцінне стійке виробництво. До прикладу, пшениця - це 5 тонн на гектар за рік, тобто 2,2 ≈10 тонн. Вартість пшениці в ідеальному випадку 200 доларів за гектар, тому 10 тонн це 2000 доларів США без врахування собівартості. Якщо ми говоримо про купівлю одного паю, то це зазвичай передача землі в оренду чи купівля землі, яка вже знаходилася в оренді.

Якщо розглядати вирощування не пшениці, а інших господарських культур, ягід або фруктів - чи буде це прибутково?

Так, у випадку обробки нішових культур є сенс. 

Чи є якийсь контроль того, чи використовуються землі за призначенням, щоб запобігти самовільній забудові або іншим порушенням? 

Зазвичай паї знаходяться на полях і, я думаю, будинок, з усіх сторін оточений умовною пшеницею чи кукурудзою, виглядав би дивно. Цей процес є регульованим завдяки цільовому призначенню. За 2,5 року лише 0,5%  ділянок змінили свої цільове призначення. Тобто ринок землі не призвів до того, що землю почали виводити з господарського обігу.

Нещодавно проведене дослідження довело, що відсутність ринку землі призводила до низької продуктивності сільського господарства. Російські пропагандисти голосно критикували створення ринку, хоча у самій Росії він давно функціонує. Порівняння продуктивності сільського господарства в Україні (до впровадження ринку землі) та в Росії було очевидним. Період відсутності ринку землі в Україні супроводжувався втратою продуктивності, тоді як у Росії вона продовжувала зростати при повноцінному функціонуванні ринку.

Наразі продуктивність заростає чи залишається на тому ж самому низькому рівні?

В цьому році врожайність вища, ніж в попередньому, але це зумовлено погодними умовами. В наступному році ми очікуємо, що продуктивність знизиться через порушення технологій виробництва. Проблема в тому, що у нас низькі закупівельні ціни на основну сільськогосподарську продукцію, а в аграріїв мало обігових коштів і вони змушені економити на технології, купляючи дешевше насіння та зменшуючи кількість добрива. Це все впливає на врожайність. У наступному році також варто очікувати падіння врожайності в порівнянні з середнім показником.

Розмінування земель в Україні. Фото: armyinform.com.ua

Як війна вплинула на сільське господарство, адже багато полів досі заміновані? Чи близькість до лінії фронту впливає на вартість земель безпосередньо?

Якщо говорити про окуповані території, там ринку землі  немає - це заборонено. Щодо фронтових регіонів, тобто Херсонської чи Запорізької областей, там фактично не відбувається транзакція.

В нас є обмеження на мінімальну ціну, за якою можна купити або продати сільськогосподарську землю - це нормативно-грошова оцінка. Скоріш за все, реальна вартість таких ділянок в поточних умовах є нижчою цієї нормативно-грошової оцінки, тому угоди просто не вкладаються..

Тобто відсутній покупець, який би купив земельну ділянку навіть за мінімальну ціну?

Так. Якщо за квартал відбувається приблизно 2000 угод у якомусь регіоні, то у прифронтових регіонах ця кількість становить лише 10-40 угод.

Чи залишається в держави земля, чи вона вже повністю розподілена між територіальними громадами?

В державі залишається земля, закріплена за державними підприємствами та за поточними розрахунками це ≈750 000 гектарів. Вони зараз передаються в так званий земельний банк і будуть виставлятися на Прозорро.Продажі на аукціони для оренди цієї землі, щоб генерувати прибуток.

Ілюстративне фото: GETTY IMAGES

Чи може цей земельний банк стати стимулом або бонусом для українських військових? Зараз, у зв'язку із фінансовими труднощами, важко підняти виплати та грошове забезпечення для українських військових. Можливо, саме земля могла б стати виходом та допомогою родинам українських військових?

По-перше, на безоплатні приватизації ми втрачаємо близько пів мільярда доларів щорічно. Це значні  втрати коштів для держави, якщо ми зробимо безоплатну приватизацію.

По-друге, це питання справедливості. В нас 750 000 гектарів і мільйон військовослужбовців. Будуть нові призови та землі не вистачить всім за будь-яких умов. Тому це стане джерелом корупції та несправедливості. Чому хтось отримує землю, а хтось ні?

А зараз існує система безоплатної передачі землі чи вона вже ліквідована? Я пам'ятаю, що колись земельний кодекс статтею 121 гарантував кожному громадянину України права на земельну ділянку.

Ця норма була призупинена, бо на час воєнного стану безоплатна приватизація заборонена. Загалом ця норма повинна бути скасована. По-перше, це, знову ж таки, питання справедливості; по-друге, це шанс для корупції та, якщо подивитися на національну антикорупційну стратегію, то скасування безоплатної приватизації є одним із важливих шляхів подолання корупції в земельному секторі.

Чи ви можете оцінити наслідки запровадження ринку землі після 2-х років дії? Що переважає: позитивні сторони чи негативні?

Основний плюс в тому, що власники отримали змогу розпоряджати своїм майном. 160 000 ділянок були продані легально. Вони були продані за мінімально встановленою ціною - їх не обдирали, натомість власники отримали достойні гроші за свою ділянку.

Також ми протестували процедури для того, щоб запустити ринок земель для юридичних осіб, від якого зможемо очікувати подальшого зростання продуктивності секторів і внутрішньо валового продукту. Окремо ми почали працювати над розширенням доступу до фінансування, щоб малі аграрії могли отримати кредит для купівлі землі. З цією метою було створений фонд для гарантування кредитів для всіх господарських виробників і аграріїв, які обробляють менш, ніж 500 гектарів - вони будуть отримувати початковепокриття кредитного ризику для того, щоб мати зиогу отримати кредит і придбати землю. Скоріш за все це будуть кредити на 5-7-9%. Головна проблема в тому, що малі аграрії позбавлені доступу до фінансування, адже банки не видають кредити. З цією метою як раз і був створений цей фонд часткового гарантування кредитів.

Щодо мінусів - війна. Вона суттєво переламала ринок. Він був зупинений на кілька місяців і зараз обсяги ринку не відновилися до тих, які були до повномасштабного вторгнення. Реальна ціна просіла через девальвацію національної валюти. Через низькі закупівельні ціни мала б знижуватися, і ціна на оренду, і на продаж теж.

**

Над текстовою версією розмови працювала Ольга Рура