В Україні є об'єктивно обґрунтовані передумови щодо зростання собівартості житла, – експертка

Про те, як галузь намагається долати виклики воєнного часу, в ефірі Еспресо розповіла комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська.

– Нещодавно Держреєстри опинилися під кібератакою РФ. Наскільки це вплинуло на ринок укладання договорів із нерухомості?

– Це дійсно такий неочікуваний форс-мажор, серйозна обставина, яка більшість угод на ринку зупинила, оскільки без можливості перевірки реєстрів щодо фізичних осіб, державного реєстру речових прав, податкових обтяжень неможливо проводити нотаріальні угоди щодо купівлі-продажу таких об'єктів, як збудована нерухомість, вторинний ринок, первинний ринок на етапі будівництва. Тому поки що ринок в очікуванні розв'язання цієї проблеми з реєстрами та відновлення їхньої роботи. За тією інформацією, яка є в будівельних компаній, очікується приблизно на початок січня наступного року, якщо оптимістично, відновлення роботи цих реєстрів.

Тому, на жаль, кінець року видався не таким успішним і результативним щодо кількості угод для первинного ринку, особливо через те, що роботу було тимчасово зупинено через неробочі реєстри.

– 2025 рік буде більш успішним, особливо його початок. Які цінові тренди вже сформувалися на наступний рік?

– Потрібно розуміти, що наразі є об'єктивно обґрунтовані передумови щодо зростання собівартості квадратного метра передусім через кадрову ситуацію, кількість робочих рук. Можливості підрядників виконувати певні об'єми підрядів зменшуються. Ситуація ускладнюється, тому що через активну мобілізацію підрядники втрачають трудовий потенціал. Тому, відповідно, розцінки на роботи дуже стрімко зростають, ледь не кожного місяця. Також є ситуація щодо здорожчання певних типів будівельних матеріалів та енергоносіїв. Є також прогнози щодо зростання подальшої вартості електрики. Тому тут точно витратна частина для девелоперів буде зростати. І навіть, якщо не прямо пропорційно, але частину цих витрат буде перекладено в ціну квадратного метра.

З іншого боку, є ще такий ринковий фактор, як зменшення кількості пропозицій житла через те, що останні три роки девелопери значно менше розпочинали нових об'єктів через військову ситуацію. У деяких регіонах уже формується відкладений дефіцит пропозиції як готового житла, так і, власне, на етапі будівництва. А тому можна прогнозувати, що на 10-15% може відбутися зростання навіть у валютному еквіваленті вартості квадратного метра, оскільки є передумова як з погляду зростання попиту через меншу пропозицію, так і, безумовно, з погляду зростання вартості одного квадратного метра.

– Ви озвучили фактори, які впливають на формування ціни. А якщо говорити по регіонах, чи будуть наступного року різнитися ціни, зокрема у прифронтових регіонах, у центрі України, на заході? Чи будуть ці складники формування ціни квадратного метра, зокрема у вашій компанії, стабільними?

– Собівартість будівництва по території України не суттєво відрізняється від одного регіону до іншого. Можливо, у прифронтових регіонах, з урахуванням небезпеки роботи на таких територіях, вона сьогодні навіть вища. А от щодо ціни продажу, потрібно також розуміти, що ситуація з пошкодженнями житлових будівель є дуже напруженою у східних і південних регіонах, тому там дуже низький попит. І ця ситуація змушує девелоперів у цих районах продавати за вкрай дисконтованим цінником, оскільки мало хто сьогодні наважується інвестувати саме в таких областях. Це має бути якась нагальна потреба для купівлі житла. І водночас у регіонах, які вважають умовно безпечними, на заході, наприклад, на Закарпатті, навпаки, девелопери виставляють ціну продажу неочікувано високу, яка ніколи не була характерною для цих регіонів. Це відбувається лише завдяки такому моментному попиту і впевненості частини населення та й навіть інвесторів, які вважають, що на сьогодні є більш безпечною інвестиція в нерухомість саме на цих територіях.

– Я знаю, що "Інтергал-Буд", зокрема, займається енергонезалежними оселями. Наскільки високий попит ви очікуєте у наступному році, з огляду на ситуацію з вимкненнями світла?

– Скажу вам, що це вже навіть не фішка. Це, в принципі, must have, виходячи з тих питань, які ставлять покупці у відділах продажу. Наявність альтернативних джерел енергозабезпечення є просто життєво необхідною, тому що такі базові речі, як ліфти, помпи, опалення, водопостачання, аварійне освітлення мають працювати в будь-яких випадках у будинку, тому що інакше проживання є абсолютно некомфортним. Це питання дуже турбує мешканців. Відповідно, наша компанія та ще низка девелоперів ухвалили рішення щодо забезпечення роботи будинкових систем у таких ситуаціях. Я думаю, що це стане загальноринковим трендом, тому що наразі це не просто продавати більш ефективно або за кращою ціною, а це взагалі забезпечити попит на продажі для свого об'єкта, тому що на це передусім звертають увагу. Так само, до речі, як і на безпекові фактори.

– Як можуть у наступному році вплинути на галузь, на забудовників державні програми єВідновлення та єОселя?

– Якщо оцінювати статистику року, що закінчується, то в деяких компаній, які активно брали участь в акредитації та мали достатній набір пропозицій щодо єОселі, продажі доходили за цією програмою до 50% у загальній структурі продажів. Це дуже багато. У мирні часи кредитні угоди – це було десь, може, до 10% продажів у девелоперів. Така невеличка частка в структурі.

Але тут є питання, що, з одного боку, програма є суттєвим стимулом, вона дуже підтримує попит на продажі, потенційно може згенерувати величезний попит, потік покупців саме до будівельної галузі. Але водночас програма має нерегулярне, обмежене фінансування і, на жаль, ми бачимо пропускну спроможність, яка наразі не перевищує конкретну кількість угод, які можуть відбуватися саме за єОселя. Тому що фінансового ресурсу не вистачає на всю ту кількість потенційних позичальників, які б хотіли цією програмою скористатися.

У програми єВідновлення інші джерела фінансування, але вона так само залежать від допомоги як іноземних партнерів, так і альтернативних джерел фінансування, які держава знаходить на покриття цих сертифікатів. Вона працює з перебоями через виділення певних траншів. Тому ринок покладає великі надії на обидві ці програми, але водночас вони (програми, - ред.) поставили зараз ринок у небезпечну залежність, оскільки інших стимулів платоспроможного попиту наразі дуже мало, а у випадку наявності якихось проблем із фінансуванням кількість угод стрімко скорочується.

Узагалі моя думка, що будуть розвиватися як альтернативний продукт партнерські іпотечні програми девелоперів із банківськими установами. Можливо, якісь більш довгострокові програми розтермінувань від девелоперів для того, щоб закрити попит без кредитного продукту. Можливо, навіть варіанти, наприклад, оренди з викупом житла. Тому що на сьогодні дуже мало людей, які готові за власні, "живі" кошти за повної оплати придбати житло.Переважно потрібен довгостроковий грошовий ресурс для того, щоб реалізувати намір щодо купівлі житла.