Соціальне житло для переселенців: чому його нереально знайти та як у цьому допоможе новий закон

Приблизно 7,5 млн українців нині перебуває за кордоном. Таку цифру озвучив міністр закордонних справ Андрій Сибіга під час Години запитань до уряду у Верховній Раді. Таку кількість людей, які вимушено опинились за межами країни, дипломат назвав безпековим викликом для країни. Однак кількість українців, які шукають прихистку за кордоном, може зростати й надалі. І одна з основних причин – відсутність соціального житла, де могли б поселяти людей, що евакуюються з зони бойових дій. 

Що таке соціальне житло і чому його практично нема в Україні

В Україні ще з 2006 року існує закон "Про житловий фонд соціального призначення". Відповідно до нього, соціальне житло – житло всіх форм власності (крім соціальних гуртожитків) із житлового фонду соціального призначення, що безоплатно надається громадянам України, які потребують соціального захисту, на підставі договору найму на певний строк. Але закон є, а соціального житла практично нема. 

Модульне містечко у Львові, 2023 рік, фото: Роман Балук

Річ у тім, що з 1992 року в Україні почалась активна приватизація житлового фонду, яка дозволяла жителям приватизовувати навіть окремі кімнати у гуртожитках. Тож станом на сьогодні житла, яке б залишалось у державній та комунальній власності практично немає, як і державних програм, за якими держава могла б компенсувати повністю чи частково вартість оренди житла. 

З початку повномасштабного вторгнення в Україні почали будувати модульні містечка, пристосовувати під прихистки для переселенців нежитлові приміщення чи гуртожитки навчальних закладів. Однак зважаючи на 4,6 млн внутрішніх переселенців таких точкових проєктів не вистачає для забезпечення житлом значної частини ВПО. Не кажучи про те, що соціального житла потребують не лише переселенці.

"Часто в Україні кошти виділяються на короткострокові ініціативи, які не розв'язують проблему системно. А будівництво житла це зазвичай не про короткострокову ініціативу, – каже Еспресо експертка з питань відновлення та інтегрованого розвитку територій архітекторка Олена Пітірімова. – Проблема також у тім, що законодавча база не завжди дозволяє визначити, хто саме має відповідати за створення та управління соціальним житлом. Плюс через відсутність єдиної бази даних неможливо ефективно планувати забезпечення житлом, якщо відсутня централізована система обліку осіб, які його потребують". 

Що змінює закон про забезпечення внутрішньо переміщених осіб житлом

20 листопада Верховна Рада ухвалила закон "Про внесення змін до деяких законів України щодо додаткових заходів, пов’язаних із забезпеченням внутрішньо переміщених осіб житлом". Він набуде чинності уже 5 березня. Власне, цей документ передбачає створення інформаційно-аналітичної системи об’єктів нерухомого майна для забезпечення внутрішньо переміщених осіб житлом. Фактично йдеться про створення порталу, на якому була б оприлюднена інформація про об’єкти різних форм власності, які можуть бути використані чи переобладнані для проживання внутрішньо переміщених осіб. 

Створення єдиної бази даних чи навіть інтерактивної карти з житлом вкрай важливе для налагодження евакуації людей з зони бойових дій. Адже як інакше родині десь з-під Покровська дізнатись, що десь в Закарпатській чи Львівській області є гуртожиток для переселенців і у ньому ще є місця? 

У селі Неслухів на Львівщині  відремонтували старий гуртожиток для внутрішніх переселенців, у якому за кошти благодійників та обласного бюджету облаштували 30 квартир-студій

"Законопроєкт № 11281 має створити основу для більш ефективного забезпечення ВПО житлом через інвентаризацію та використання наявних об'єктів нерухомості. Однак його успішна реалізація залежатиме від точності зібраних даних, належного фінансування та подолання можливих бюрократичних перешкод, – каже Олена Пітірімова. –  Мій особистий сумнів викликає те, що законопроєкт передбачає залучення приватного житла за згодою власників, але отримати таку згоду може бути складно, особливо без компенсації чи гарантій. Тоді виникає питання як буде наповнюватись та актуалізуватись база даних? Звісно під цей законопроєкт треба буде ухвалити низку постанов про інвентаризацію такого житла, про приведення його у придатний для проживання стан, а також про те,  хто це має фінансувати і як. Тому якщо законопроєкт буде реалізовано ефективно, то він може стати значним кроком у розв'язуванні житлових проблем ВПО в Україні".

Документ передбачає також створення координаційних та регіональних комісій для обстеження об’єктів державної, комунальної та приватної власності (за згодою власників). Результати обстежень також мають бути занесені до бази даних.

Ще один момент - законопроєкт передбачає пристосування під житло для переселенців будівель та споруд професійних та вищих навчальних закладів на період дії воєнного стану та три роки після його закінчення. Тут важливий нюанс, що стосується лише будівель, які не використовувалися за призначенням станом на початок навчального року та протягом останніх 12 місяців, що йому передували.

Коли чекати 50 тисяч квартир від Агентства відновлення

У 2024 році Державне агентство відновлення та розвитку інфраструктури анонсувало проєкт будівництва соціального житла для ВПО, родин військових, жінок з дітьми та інших категорій населення, що постраждали від війни. На пілотному етапі проєкту буде побудовано від 6 до 8 тисяч квартир у 15 громадах, розташованих у центральній та західній Україні. Будівництво перших будинків розпочнеться вже у січні-лютому 2025 року. Перший етап загалом передбачає будівництво 50 тисяч квартир. Загалом, за оцінкою Агенства, в Україні необхідно побудувати близько мільйона квартир. 

Фінансування проєкту частково покриватимуть міжнародні партнери. В Агентстві розповіли, що Європейський інвестиційний банк виділив 400 мільйонів євро, з яких половина – це грантові кошти, а половина – кредитні. Громади також співфінансують проєкт, а надалі повертають кредитні кошти за рахунок доходу від орендної плати. Тобто житло у нових будинках не буде безплатним, але оренда у соціальних квартирах буде вдвічі-втричі дешевшою за ринкову, що зробить її доступною для людей, які втратили житло чи не мають можливості купити його самостійно. 

Загалом мають відібрати 10 проєктів будинків різної поверховості. Ці проєкти проходять перевірку на інженерну та економічну ефективність та будуть погоджені урядом і донорами. Далі Агентство передає ці проєкти громадам, які самостійно будуватимуть соціальне житло. Після завершення будівництва житло залишатиметься у їхній власності. 

"Соціальне житло допоможе повернути українців, які змушені були виїхати, створити умови для тих, хто залишився та посприяє економічному відновленню громад, – пояснюють в Агенстві відновлення. – Проєкт базується на успішному європейському досвіді: у багатьох країнах Європи частка соціального, муніципального чи державного житла сягає 40%. Завдяки цьому ці країни змогли швидко забезпечити житлом мільйони людей, зокрема й українських біженців".

Олена Пітірімова вважає, що цей державний  проєкт дасть змогу оновити або створити житловий фонд у тих регіонах, де він був зруйнований через війну або занедбаний, водночас тут треба врахувати ризики можливих зловживань.

"Потрібні чіткі та прозорі критерії, щоб запобігти зловживанням. Виникає питання: як будуть визначатися пріоритети серед тих, хто потребує? До прикладу, 47-річна жінка з 11-річною дитиною переїхали з неокупованої частини (на цей час) України до Хмельницького. Вона почала отримувати соціальну виплату з безробіття і проживає у знайомих за плату за комунальні послуги. Як їй у майбутньому отримати житло, про яке оголосило Агенство відновлення? Чи не будуть в пріоритеті ті, хто з окупованої території? І чи зможе вона взагалі записатись на це соціальне житло, якщо припустимо вона у лютому 2025 року влаштується на роботу і зароблятиме середню заробітну плату по Україні, при цьому половину грошей витрачатиме на дитину? Чи варто їй залишатись в Україні і намагатись влаштувати життя, чекаючи, що вона зможе отримати допомогу від держави. Які гарантії? – каже експертка. – Це рандомний портрет, але він допомогає зрозуміти, що є багато питань, які варто дослідити перед тим, як приймати рішення щодо проблеми із забезпеченням житлом, особливо з акцентом, що це буде стимулювати людей повертатись в Україну. Якщо усі ці критерії чітко не буде визначено, це може призвести до корупційних ризиків, соціальної напруги, недовіри до влади".

Ми створили цей матеріал як учасник Мережі  "Вікно Відновлення". Усе про відновлення постраждалих регіонів України дізнавайтеся на єдиній платформі recovery.win