Учасники програми "Доступна іпотека 7%" сильно ризикують, — експерт з житлової політики

Павло Федорів — магістр політичної географії та міських студій. З 2018 року працює в команді аналітичного центру Cedos. Працював над дослідженням державної житлової політики в Україні та міської політичної економії.

Співведучий подкасту "Ринок вирішить?", автор онлайн-курсу "Житло та житлова політика: де та як ми будемо жити" на платформі Prometheus.

Ведучий програми "Еспресо: капітал" — економічний оглядач Андрій Яніцький.

У вас нещодавно вийшла аналітична доповідь про житлову політику. Що ви аналізували, про що цей документ?

Цей документ — це комплексне дослідження державної житлової політики, в якому ми пробували відповісти на питання, якою вона сьогодні є, хто за неї відповідальний, як вона змінювалася залежно від законодавства, які дані ми маємо про неї та як оцінити її ефективність.

Також включили туди розділ про міжнародний досвід, щоб зрозуміти, куди і як ми можемо рухатись.

Якщо казати про житлову політику — хто тут головний в країні? Це профільне міністерство регіонального розвитку, чи це якесь інше міністерство? Можливо, це міські чи обласні адміністрації.

Оскільки житлова політика комплексна, то в неї включено багато різних органів. Головним органом є Мінрегіон. Це напрям діяльності, яким він має займатися. Але оскільки вона пов’язана з іншими політиками — із соціальною, монетарною, вона сильно залежить від податків, від фінансування, то багато інших міністерств теж мають на неї безпосередній вплив.

Важливими є також державні адміністрації, які на місцях втілюють ті положення, які визначає Мінрегіон у своїй політиці.

А нам потрібне окреме міністерство для реалізації житлової політики?

У нас ніби все добре. Українці доволі добре забезпечені житлом порівняно з європейцями внаслідок приватизації радянського житлового фонду, яка відбулася у 1990-ті.

Така вже поширена теза в політиків — у нас все добре, майже в кожного є власна квартира. Такого немає ані в Штатах, ніде.

Якоюсь мірою теза про те, що масова безкоштовна приватизація створила такі передумови, щоб у людей був дах над головою, вона правильна. Але найпростішим контраргументом для цього може бути нещодавний досвід пандемії та карантину. Коли такий простий, здавалося б, заклик "Сидіть вдома" з легкістю показав, що, власне, для частини людей цього дому немає і їм там неможливо сидіти. Вони не можуть самоізолюватися.

Більше того, для значної частини українців їх житлові умови є дуже поганими. Тобто дуже велика частина українців сьогодні живе у перенаселеному житлі. Це також може бути житло незадовільної якості, його стан може бути плачевним.

В Україні є таке поширене явище, як прихована бездомність, коли багато різних поколінь живуть разом. Люди можуть бути економічно залежними одне від одного і жити в одному житлі, хоча вони в принципі ніяк між собою не пов’язані.

Більше того, в Україні є сотні тисяч переселенців, які досі не вирішили свої житлові питання. Точніше, держава не створила для них умови, щоб вони вирішили свої житлові питання.

Є сотні тисяч орендарів, права яких часто порушуються. Більше того, ми знаємо, що в Україні, на жаль, є десятки тисяч бездомних, які теж не мають на що розраховувати, бо держава та державні адміністрації не створили житлового фонду соціального призначення.

В радянські та пострадянські часи це вирішувалося завдяки так званій черзі. У перші роки 1990-х ця черга існувала, люди якось намагалися стати в чергу на отримання житла.

Чи є така практика зараз, а якщо немає, як люди здобувають собі нове житло?

Україна зробила велику помилку на початку 1990-х, впровадивши цю масову безкоштовну приватизацію. З одного боку, вона ніби допомогла людям зберегти дах над головою у таких складних економічних умовах, вберегла їх від інфляції, виселень тощо. З іншого боку, вона закріпила усі ті нерівності як у наявності житла, так і його якості. Черга збереглася, але треба пам’ятати, що ця черга з радянських часів — це не була черга на власність, це було житло у користування. Натомість приватизаційне законодавство дозволило його приватизувати.

Треба пам’ятати, що житло завжди і всюди — дуже дорого. Тому забезпечувати його у приватну власність не може дозволити собі жодна країна.

В Україні на початку 1990-х у цій черзі було близько 2 млн домогосподарств. Останній рік, коли Мінрегіон ще збирав дані, це 2014 рік, було 650 тис. домогосподарств. Але це число скорочувалось не тільки і не стільки тому, що ці квартири роздавалися, а здебільшого тому що попросту люди помирали або вибували з цієї черги.

Сьогодні Мінрегіон не збирає дані про те, скільки українців і якого житла потребують. Це катастрофа, інакше і не скажеш. Але ми точно знаємо, що ця черга росте. Якщо ми зайдемо на якісь сайти держадміністрацій, то ми побачимо, що вони ведуть свої маленькі черги, які потім групуються.

Що це за нові люди в чергах? Насамперед, це військові, які повернулися з війни і мають право на житло. Або, наприклад, малозабезпечені сім’ї чи діти-сироти тощо.

Але йдеться про житло в користування, не в приватну власність.

Справа в тому, що житло, яке дається через чергу, потім можна одразу приватизувати, бо у нас є приватизаційне законодавство.
Як українці забезпечують себе житлом? Оскільки ми пішли по дуже ліберальній помилковій ринковій лозіці, переважний спосіб — українці самі собі будують житло. Вони несуть гроші забудовникам, а ті за ці гроші зводять їм житло, у якому люди потім і живуть.

А є ж якісь пільгові програми, там, 70/30 для малозабезпечених, для молодих, а зараз іпотека 7%. Працюють ці програми чи не працюють?

Найпростішим свідченням на користь того, що всі ці програми не працюють і не можуть працювати є те, що, власне, українці не забезпечені житлом до сьогодні.

В тому дослідженні, яке я показував на початку, ми проаналізували всі ці програми. В Україні є понад 20 галузевих програм — скажімо, по забезпеченню суддів, військових, ветеранів різних воєн тощо. Але все це — це житлова власність. Це дуже дорого і мало реалістично.
Ті програми, які реалізує, наприклад, Держмолодьжитло, — це також житло у власність. Скажімо, субсидування попиту. Коли держава, наприклад, сплачує частину вартості помешкання або видає пільговий кредит.

Доступна іпотека, яку ви згадували, — це теж не нова програма. У Держмолодьжитла вже була така програма на початку 2000-их, і вона потім призвела до катастрофічних наслідків. Ми сьогодні не тільки досі виплачуємо десятки мільйонів на компенсацію тих кредитів, але й з 2009 по 2012 люди опинились в ситуації, коли гроші на коменсацію в бюджет не закладалися, і тому вони повинні були або самостійно сплачувати ці кошти, або ризикували втратити дах над головою. 

Тобто люди отримали квартиру за програмою пільгової іпотеки, їм, умовно, я не знаю точно, обіцяли 10%, — 3% річних…

Компенсація до 3%, сьогодні — до 7%.

А з 2009 по 2012, три роки держава їм не компенсувала ці гроші.

Вони надійшли тільки у 2012 році. 

І банки виставляли цим людям повні рахунки.

Так.

Сьогодні ми ризикуємо опинитися в тій же ситуації, коли фінансування програми "Доступна іпотека 7%" — щорічне. Тобто рік від року люди не знають і ризикують своїми коштами і дахом над головою.

Я думаю, зараз буде доречно подивитися — ми опитали киян, як накопичити гроші на житло. Пане Павле, що ви скажете у відповідь на ці коментарі?

Все просто: люди, звісно ж, повторюють ту ж мантру, яку їм розказували, що будете багато працювати — то будете мати, де жити. Це ніби отак: якщо багато працював, то й заслужив на те, щоб мати житло.

З чого, взагалі, виходить житлова політика в принципі?

Завжди і всюди є люди, які не спроможні будуть себе забезпечити житлом. Тому держава має створити такі умови, у яких ми маємо допомогти цим людям, де жити.

Це про якісь соціальні гуртожитки?

Неприбуткова оренда житла, так. Часом воно називається "соціальне", але в різних країнах воно виконує різні функції. Скажімо, у Відні, коли місто володіє третиною житлового фонду, то третина мешканців може жити у такому житлі. Воно не є виключно соціальним, бо там живуть люди із дуже різними доходами.

В Україні ідея про те, що ми будемо багато працювати і тоді зможемо щось купити, не реалізується, бо в українському податковому законодавстві ми не робимо розрізнення між дахом над головою, про який говорять більшість опитаних на вулиці людей, — що це житло, у якому вони будуть жити, та житлом як активом, як інвестиції.

Відповідно, люди, які мають багато грошей, можуть викупити на ранніх етапах всі ці вільні помешкання, а потім або спекулювати ними, або здавати в оренду. Тобто конкуренцію за помешкання виграють багаті. В Україні це ще множиться на те, що, наприклад, є корупціонери, які з легкістю можуть скуповувати нерухомість, і залишати її порожньою.

За великим рахунком, яка різниця людині, вона орендує квартиру у держави, у муніципалітету, чи у якогось бізнесмена. Вона ж вирішує свою проблему.

Безумовно.

Яка різниця? Місто або держава, або, скажімо, не бізнесмен, а приватна компанія, яка не переслідує мету максимізації прибутку, — логіка в тому, що це дозволяє мати також позитивний вплив на цей приватний сектор оренди.

Бо якщо людина має можливість піти і орендувати у міста, то приватний сектор має пропонувати житло співмірної якості і ціни.

Створюється конкуренція і задаються якісь правила.

Так.

Якщо місто, наприклад, буде здавати житло в хорошій якості і по договору оренди, і права таких орендарів будуть захищені, то і бізнесу треба буде підтягнутися під такі стандарти.

Так.

В одній своїй колонці Ви написали про те, що варто змінити правила нарахування податку на нерухомість. Чому ви так вважаєте?
Що таке податок на нерухомість? Це, в принципі, така плата за землю, яка знаходиться під багатоквартирним будинком, а також за ті блага, які знаходяться довкола.

Податок на нерухомість — це спроба повернути суспільству частину приросту вартості від того, що відбувається довкола. Скажімо, є квартира вартістю в $10 тис., для якої немає школи. Місто збудувало там школу, і тепер ця квартира коштує $15 тис. Власник цієї квартири, він же не доклав пропорційних зусиль.

Таких цін принаймні в Києві немає.

Я кажу про якісь умовні цифри.

Але власник цього помешкання не вклався пропорційно більше в будівництво цієї школи, а його багатство виросло у півтори рази. Зазвичай податок на нерухомість накладається на вартість цього помешкання, а не на площу, як у нас. Більше того, у нас для площ існує пільга — 60 м.кв.

Відповідно, податок на нерухомість дозволяє не тільки будувати інфраструктуру поряд, але також і обмежувати, скажімо, спекулятивний попит, про який я казав раніше.

В більшості випадків для першого помешкання, який є дахом над головою, де людина живе, ставки можуть бути дуже низькими — або навіть нульовими. Бо вважається, що це, власне, право людини на житло.

Але на кожне наступне помешкання з’являється пропорційна ставка для того, щоб знеохотити людей скуповувати нерухомість і викидати її на ринок: або продавати тим, хто купуватиме вперше, або здавати його в оренду.

В Україні ми маємо парадоксальну ситуацію: в Києві десятки тисяч порожніх помешкань, які так і залишаються порожніми. Бо витрати власників на їх утримання дуже низькі. І це не тільки через неадекватний податок на нерухомість, але й через відсутність відрахувань на капітальні ремонти.

Пане Павле, ми вже завершуємо. Не встигли багато чого проговорити, але думаю, що поговоримо про спонтанну хаотичну забудову наших великих міст також, але це буде окрема зустріч.