Квартира в новобудові. Як не стати жертвою шахраїв-забудовників

Статистика проблемних і незаконних новобудов в Україні жахає. Об'єкти з'являються, немов гриби після дощу, а з ними натовп обдурених інвесторів з витраченими грошима на вітер. За даними Асоціації постраждалих інвесторів України майже в кожному великому місті є проблемні і незаконні будівництва. 

У Києві проблемних забудов понад 60, Львові – понад 20, Одесі - близько 10 будинків, наявні поодинокі випадки у Харкові та Дніпрі.

Щоб цього уникнути та правильно вкласти свої гроші, потрібно виконати певні кроки.

Слід звертати увагу на ціну, імідж забудовника, кількість зданих об'єктів, відповідність заявленому класу житла. Також варто проаналізувати стан готових будинків на сьогодні, пакет дозвільної документації і на засипку типи договорів. І після ретельного аналізу з холодним розумом приймати рішення про купівлю жаданих квадратних метрів.

Не потрапити на гачок низьких цін

На сьогодні існують декілька класів житла – «економ», «комфорт», «бізнес», «преміум».

Найпростіші об'єкти в економ-класі розташовані на околицях міст, неподалік зупинок громадського транспорту, рідше станції метро (якщо таке є).

В будівлях ​​використовуються типові архітектурні проекти (можливі брати-близнюки в сусідніх районах, містах), типові планування квартир, будівельні матеріали українського виробництва. Інфраструктура таких будинків скромна - дитячий та спортивний майданчики, закрита територія.

У комфорт-класі об'єкти розташовані в затишних спальних районах або ближче до центра міста, поруч із зупинками громадського транспорту і метро. Проекти більш унікальні, ніж в економ-класі, асортимент планувань різноманітний, використовуються будівельні матеріали українських та іноземних виробників.

Інфраструктура - дитячий та спортивний майданчики, територія закрита і охороняється. На нульовому поверсі розвинена система надання побутових послуг - магазин, аптека, салон краси.

У бізнес-класі будинки розташовані ближче до центру міста, місць ділової активності. Проекти будинків унікальні, рівно також, як і планування. Будівельні матеріали переважно іноземних виробників. Інфраструктура - крім вищевказаних параметрів - невеличкий сквер, розвинена система безпеки за перепустками.

Новобудови преміального класу - розташовані в історичній частині міста. Можна сказати, що це об'єкти з унікальним проектом плануваннями, виключно іноземними будівельними матеріалами. Інфраструктура розвинена – закрита територія, охорона, сквери, фонтани та інші.

Знаючи вищевказані параметри, нескладно оцінити мінімальну, середньозважену, максимальну ціни об’єктів того чи іншого класу на пошукових системах нерухомості як-от Лун та інших.

Мінімальну ціну пропонують на старті продажів, середньозважену - під час готовності на 30-50%, максимальну під час або після введення в експлуатацію.

На прикладі це виглядає так: у Києві мінімальна ціна квартири економ-класу складе - 13 000 грн за кв.м., середньозважена близько 18 000 - 20 000 грн, максимальна в готових будинках - понад 20 000. Аналогічна пропорція стосується будь-яких класів житла – «економ», «комфорт», «бізнес», «преміум» .

Привернемо увагу: якщо відмінність від мінімальної ціни нижче на 10-15%, ніж у конкурентів, це повинно насторожити покупця і змусити придивитися до забудовника і його діяльності ретельніше.

«Батьки зібрали необхідну суму, щоб купити нам квартиру. Обирали забудовника вони самостійно. Ціна була нижчою від конкурентів, і батьки заключили договір. Згодом з’ясувалося, що наш будинок належить скандальному забудовнику «Укогруп», - розповідає свою історію Ірина Васильова, киянка.

Читайте також: Будівельна афера десятиліття. Як "Укогруп" обдурила тисячі українців

У відділі продажів

Після вивчення портрета забудовника варто у першу чергу запастися терпінням і зібрати всю необхідну інформацію, у другу - звернутися до юриста за консультацією. І тільки після цього відвідати відділ продажів.

«Якщо забудовник діє в правовому полі, і йому немає чого приховувати, у відділі продажів вам нададуть всі документи. Якщо під різними приводами вам не надають документи хоча б в копіях, варто насторожитись і скоріш за все відмовитись від придбання», - вважає Сергій Протасов, старший юрист ЮФ Trusted Advisors

По-перше рекомендується спитати все про землю - якщо вона куплена, то право власності на землю і договір купівлі-продажу. Якщо в оренді, то договір оренди земельної ділянки та довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 

По-друге переконатися, чи відповідає цільове призначення земельної ділянки під будівництво багатоквартирного будинку. Кадастровий номер легко дістати з Публічної кадастрової карти України.

По-третє перевірити документи на будівництво. Сюди входять проект, в якому вказується - порушує або не порушує об’єкт умови міста, сертифікат проектної організації об'єкта із зазначенням кваліфікації архітекторів, інженерів. А також - дозвіл або декларація на дозвіл будівництва.

Декларація застосовується для I-III категорій складності, дозвіл для VI-V категорій відповідно. Для розуміння I категорія застосовується для будівництва гаражів, сараїв, II - будівництва житлових будинків - на 50 осіб, III - будівництва багатоповерхових будинків від 50 до 300 мешканців. А ось IV - розрахована на перебування понад 300 осіб, V - від 400 осіб.

Достовірність цих документів перевіряється просто - на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України. Не зайвим стане поглянути на документи, що дозволяють підключення до мереж  газо-, водопостачання, водовідведення, електромереж.

По-четверте перевірити наявність обмежень у Єдиному реєстрі судових рішень.

Як перевіряти документи

Тепер придивимося до договорів. В Україні на сьогодні дозволені тільки чотири способи інвестування житла.

Сюди потрапили фонд фінансування будівництва (ФФБ), випуск цільових облігацій, інститут спільного інвестування, фонд операцій з нерухомістю.

Найпопулярнішими стали - ФФБ і випуск цільових облігацій. Однак, ці способи інвестування не захищають від можливої ​​зупинки будівництва і інших проблем.

Час від часу застосовується покупка-продаж майнових прав, але він також не безпечний, як і всі інші. Укладення попереднього договору купівлі-продажу об'єкта може гарантувати клієнтові тільки повернення грошей, які були за ним сплачені. 

Існує ще договір купівлі-продажу майнових прав. До позитивних сторін відносяться - відсутність посередників між забудовником та інвестором, що позитивно впливає на вартість квартири, простота схеми покупки житла, в порівнянні з тим же випуском облігацій. 

Проте жоден з договорів не гарантує добудову будівлі вчасно. Тому рекомендується підійти до купування квартири виважено.