Чи можна продавати українську землю. Все найважливіше про реформу

7 грудня Верховна Рада підтримала законопроект, який продовжив мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення. 

Документ пропонує продовжити мораторій до моменту врегулювання на законодавчому рівні процедури обороту земель сільгосппризначення і розробки необхідних нормативно-правових актів, але не раніше 1 січня 2019 року.

Тема земельної реформи стала однією з ключових в інформаційному полі протягом останніх років. Вона є благодатним матеріалом, за допомогою якого політики заробляють собі електоральні бали.

За відкриття земельного ринку агітують українські активісти, політики та навіть співаки. На реформі тривалий час наполягали й фахівці МВФ. В опозиції такі політичні важковаговики як Юлія Тимошенко та Олег Ляшко.

Цікаво, що проти реформи виступають й деякі групи аграріїв (проти відкриття ринку землі проголосували 72,9%), а також частина агрохолдингів.

Довга земельна історія

Земельним питанням українці задалися ще в 90-ті роки. Тоді Україна стала незалежною, тож землю як національне надбання розприділяли між громадянами - таким чином власниками земельних ділянок стало 7 млн українців.

Загальна ідея полягала в тому, щоб за допомогою землі, українці перетворилися на успішних фермерів, на кшталт як це працює в США, де саме дрібні сімейні ферми складають 97% усіх фермерських господарств. Але ця економічна модель в Україні так і не прижилася, оскільки ринку дешевих кредитів для підтримки фермерства тоді ніхто не запустив. Розчаровані люди почали шукати шляхи, як продати ділянки.

Для того, щоб не спровокувати нераціонального розпорядження чорноземом, держава вирішила захистити його в 2001 року мораторієм.

Документ забороняв продаж землі та передбачав тимчасову дію, поки не утвердять механізм продажу землі та не наведуть ладу з кадастром. Зрештою історія мораторію розтягнулася на 17 років, а скасувати його вкотре обіцяють 1 січня 2018 року. Та утвердженого механізму продажу землі та порядку з кадастром поки немає.

Україна залишається однією з 6 країн світу, де досі закритий ринок землі.

За час поки тривали танці навколо мораторію, власники земельних ділянок встигли добряче постаріти - зараз їх середній вік складає 57 років. Чимало людей вже встигло померти, так і не дочекавшись реального права власності на свою землю. Відповідно, ділянки перейшли у власність держави.

Ті ж хто, залишився - досі обробляє землю здебільшого примітивним способом, вирощує продукти для забезпечення власної родини. Врахуйте й процес урбанізації, який незворотній та нормальний для країни, що розвивається.

Молодь масово покидає села та не збирається повертатися до залишених бабусею ділянок. Що тоді з ділянками? Та сама схема: бабуся обробляє, поки має сили, потім вони заростають бур’яном, а згодом переходять у власність держави.

Держава, звісно, не завжди “найгірший власник”, але в Україні така модель господарювання протягом років незалежності так і не змогла себе виправдати.

Правова колізія: земля - ваша, але продати зась

Ст. 13 Конституції України декларує:

Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України... є об'єктами права власності Українського народу.

Кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону.

Однак мораторій на продаж землі по суті суперечить основному Закону України. Адже виходить, що земля є вашою власністю формально - розпоряджатися нею як реальною власністю ви не маєте права. Розвивати з її допомогою бізнесу - також зась.

Адже для цього треба взяти кредит на розвиток в банку, а земля не може бути заставою. То що ж робити з нею. Наразі є два варіанти, якщо земля вам не потрібна: здавати в оренду та продати на чорному ринку.

Тобто, виходить, що ринку землі немає, але нею все ж торгують. Торгують незаконно, “в сіру”, відповідно очікувати справедливої ціни від такої оборудки, не варто.

Оренда зазвичай неефективна для розвитку економіки. Договори заключають на короткі терміни, виснажують землю та платять власникам копійки. 

Середня ціна на ринку за 1 га - 1093 грн. І це за рік - тобто, менше $4 в місяць. 

За розрахунками народного депутата Олексія Мушака, внаслідок дії мораторію, українська економіка втратила понад $ 8 млрд.

На “чорному ринку” гектар землі в середньому коштує $3 тис. залежно від регіону. Заступник голови ради Асоціації “Земельної спілки України” Андрій Мартин певен, що після відміни мораторію українська земля подорожчає в в 5 разів.

Ціни за гектар можуть піднятися до $9-15 тис. на рівні з польськими (зараз 1 га в Україні коштує близько $3 тис.)

Відкриття ринку мало хороші наслідки для економіки в більшості країн, що наважилися на нього, в тому числі постсоціалістичних. Врожайність в країнах Центральної та Східної Європи після відкриття ринку землі виросла в середньому на 9%, як і прибуток на них.

Коли чекати на зміни та якими вони будуть

Зараз в ВРУ зареєстровано два законопроекти, які повинні змінити ринок землі - урядовий та від групи народних депутатів. Ще один альтернативний проект пропонує депутат Корнацький, а ще три законопроекти народні обранці обіцяють подати до осені.

Володимир Гройсман переконує, що земельна реформа готова вже на 90%. Однак інформації щодо того, як вона виглядатиме поки немає. Виникла лише купа міфів, якими майстерно маніпулюють політики.

Серед основних:

українську землю після відкриття ринку одразу ж розкуплять іноземці та грошовиті агрохолдинги;

землю швидко виснажать;

закон зменшить надходження до бюджету,

забере в українців робочі місця, знищать дрібних аграріїв, підвищить рівень злочинності та ще тисячі страшилок, які експерти намагаються спростовувати.

“Батьківщина” видала спеціальну брошуру та пропонує проводити референдум для того, щоб вирішити долю мораторію.

Враховуючи слизкість ситуації та постійний спротив з боку зацікавлених груп законотворці змушені закладати в реформу ряд обмежень. 

Вже відомо, що відкриття ринку, скоріш за все, буде поступовим: спочатку продаватимуть державну землю, а вже через три роки дадуть можливість торгувати нею приватним власникам. 

Це повинно запустити ринок землі як такий, утвердити одне місце, де проводитимуться торги, визначити ринкові ціни за гектар тощо.

Також пропонують обмежити площі земельних ділянок в одні руки до 200 га або 500 га. А продаватимуть землю спочатку лише фізичним особам за наявності диплому про аграрну освіту. Іноземцям та юридичним особам купувати українські чорноземи поки не вдасться.

Економіка від цього значно втратить: середньорічні темпи зростання вартості землі в країнах, які обмежили доступ для іноземців, дорівнював 32,5% в рік, а в країнах, що не обмежували - 208%.

Це дещо затримає обсяг інвестицій, проте захистить від бездумного продажу землі за безцінь, як обіцяють політики.

Також пропонують захисний механізм від спекулянтів: якщо захочете продати щойно куплену землю протягом 5 років року, доведеться платити державі 100% її вартості у вигляді мита.

Панацеєю проти грошовитих агрогігантів може стати заборона накопичувати землю в одному регіоні та підтримка з боку держави для дрібних та середніх агропідприємців, які можуть зайняти нішеві позиції.

На думку економічного оглядача “Українського тижня” Любомира Шавалюка, рішення про відкриття ринку потрібно прийняти до початку нового року: “Адже 2018 - це рік перед виборами, тож зачіпати такі “болючі” для електорату реформи скоріш за все ніхто не наважиться”.

Тож якщо за законопроект про ринок землі не проголосують восени, він може зависнути в Україні ще на роки.