Будувати більше, будувати гірше. Чи справді квартири в Україні досягли дна цін

Вже більше двох років українців переконують, що ціни на житло катастрофічно впали. Щороку на ринку з’являється сотні нових проектів. Реклами про дешеві квадратні метри переслідують нас зусібіч - громадський транспорт, білборди, ЗМІ. 

Будувати більше

Згідно з даними Державної служби статистики, за січень-вересень в Україні збудовано на 27% більше квартир, аніж за аналогічний період минулого року.

Лише в столиці, за оцінками консалтингової компанії City Development Solutions(CDS), за 9 місяців 2017 року з'явилося близько 40 тисяч нових квартир в 36 комплексах.

Та пропозиція на ринку вже давно перевищила попит, запевняють експерти галузі. Наприклад, в Українському Інституті Майбутнього порахували, що з виставлених на продаж 21 тисячі пропозицій угоду уклали лише в 1,1 тисячі випадків. А це означає, що на кожного потенційного покупця припадає в середньому по 19 квартир.

Здається, що така висока пропозиція повинна звести ціни на ринку нерухомості до непристойно низького рівня, однак за даними спеціалізованого ресурсу m2bomber, середня вартість квардатного метра в Києві впродовж року радше зросла (з 20,4 тис грн в січні 2016 до 21,04 тис. грн у жовтні 2017).

Про обвал цін на квартири можна казати, коли ми говоримо про їх вартість у доларах. Але більшість українців отримує доходи у гривні, для них ціни навпаки зросли. 

Середня вартість кв. м. в новобудовах Києва  Джерело: m2bomber

Тож не дивно, що українці не поспішають з придбанням житла, вибираючи варіант дочекатися нижчих цін. Та й фінансовий стан громадян не кожному дозволяє придбати власне житло.

Навіть за середньої зарплатні в Києві в розмірі 11 тис. грн (дані Держстату) відкладати на квартиру мінімальним розміром 30 кв. м доведеться впродовж п’яти років. Й це за утопічної умови, що на квартиру йтимуть всі гроші.

Розглядати придбання нерухомості як спосіб інвестицій також не надто вигідно в наш час - адже висока вартість комунальних послуг робить здавання житла в оренду малоприбутковим бізнесом. Навіть перекладаючи комуналку на плечі орендарів, власники помешкання змушені зменшувати плату, щоб рахуватися з доходами українців. Тому частина нових квартир залишається без господарів.

Починаючи з 2011 року, на ринку первинної нерухомості лише в Києві нарахували понад 76 тис. квартир, яких ніхто не купує.

Будувати гірше

Для того, щоб будувати більше квартир та ще й за доступними цінами, забудовники всіляко намагаються здешевити проекти. Найчастіше це вдається зробити за рахунок дешевших матеріалів та технологій будівництва, економії на інфраструктурі, нехтуванні підведення будинку до комунікацій та ігноруванні дозволів для будівництво.

Популярне також скорочення житлових площ до рівня так званих “смарт-квартир”, через що помешкання вважатиметься технічним, а не житловим, тож комунальні тарифи для його мешканців будуть значно вищими.

Вдаватися до таких хитрощів забудовники змушені задля того, щоб зробити бізнес принаймні не збитковим. Адже купівельна спроможність українців вкрай обмежена зарплатнями в гривнях, а купувати чимало складових для будівництва доводиться в доларах. Велика конкуренція на ринку - ще один важливий фактор через який забудовники не перетинають цінову “стелю”.

Але якщо українці не мають грошей на купівлю житла, то як пояснити щорічне зростання новобудов?

Частина експертів оцінює такий справ як “роздування бульбашки” на ринку нерухомості. Справа в тім, що багато забудовників продовжують фінансувати будівництва за рахунок коштів, які вони отримують від продажу інших, своїх же, ще недобудованих об'єктів.   

Після того, як ринок перегріється, ціни різко впадуть, збанкрутує чимало забудовників, в халепу можуть втрапити й інвестори новобудов, а сама галузь ризикує застигнути на кілька років. Однак частина забудовників зможе добряче заробити.

За даними Держстату, наразі в Україні налічується понад 16 тис. об'єктів незавершеного будівництва. З них близько 11 тисяч - житлові будинки.

Проблемою є те, що чимало будівництв незаконні. Тож інвестори в них ризикують так ніколи й не отримати документів на куплені квадратні метри. Ось перелік лише київських назаконних проектів.

Брак житла

В Міністерстві регіонального розвитку впевнені, що бульбашка на ринку нерухомості не вибухне. Більше того, заступник міністра Мінрегіону Лев Парцхаладзе переконаний, що потрібно ще більше нарощувати будівництво в країні.

Пояснює він це так: на одного українця припадає лише 23,8 км. м. житлової площі, тоді як, наприклад, в Європі, ця цифра складає 45 кв. м.

Українці справді хочуть мати власне помешкання - близько 14 млн громадян власного житла не має. Однак понад 92% запитів - це дешеве житло до $30 тис., згідно з дослідженням CDS.

Дещо покращити ситуацію могло б іпотечне кредитування, однак наразі така допомога в купівлі житла вартує понад 18% річних. Що робить кінцеву вартість в рази дорожчою.

Ще один варіант - житло під лізінг (оренди з правом викупу). Основними перевагами цього механізму є відсутність першого внеску за житло та отримання можливості проживання в квартирі відразу після укладання лізингової угоди з Державної іпотечною установою. Однак поки що скористатися цим можуть лише сім’ї вояків АТО.

Зараз Мінрегіон активно працює над розробкою механізмів для виведення проблемних об’єктів з їхнього статусу та над запобіганням виникнення подібних ситуацій в майбутньому.

Для цього міністерство пропонує запровадити страхування відповідальності архітекторів, проектувальників та інших професійних виконавців будівельних робіт.