єОселя: експертка розповіла, хто та на яких умовах може скористатися державною програмою пільгового кредитування

Про те, як отримати вигідну позику на житло, в ефірі Еспресо розповіла комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська.

– Розпочнімо нашу розмову з того, хто має право скористатися програмою пільгового кредитування єОселя. Окресліть, хто ці люди.

– Програма має дуже широке коло потенційних учасників. Це можуть бути чотири пільгові категорії: військові, медики, педагоги й наукові працівники. Водночас дана програма є доступною і для широкого загалу, тобто для всього населення України. Йдеться про громадян, які або не мають власного житла, або ж площа цього житла менша ніж 52 м2 на одну особу, плюс 21 м2 на кожного додаткового члена родини.

– Які банки підтримують цю ініціативу та які умови кредитування?

– На сьогодні вже 10 банків долучилося до програми. Мушу сказати, що переважно потенційні клієнти програми єОселя хочуть узяти позику саме в державних банках. Левова частка заявок, десь понад 60%, – це ПриватБанк, Ощадбанк та Укргазбанк. Але можна сказати, що ставка для пільгових категорій – це перші 10 років 3% річних і потім з 11-го року 6% річних. Масова іпотека для тих людей, які не мають свого житла, або ж площа менша, ніж нормативна за програмою, це може бути іпотека під 7% річних перші 10 років та 10% річних, починаючи з 11-го року. Також потрібно враховувати, що в програмі є критерії в плані віку майбутнього позичальника, рівня доходів і підтвердження цих доходів, а також параметри, вимоги щодо першого внеску та певних характеристик житла, яке може брати участь.

– Ми окреслили з вами коло людей, які можуть узяти участь у програмі єОселя. А чи є певні вимоги до житла, яке пропонують людям, котрі долучилися до ініціативи?

– Так, безперечно. Але нещодавно ці вимоги було трошки трансформовано, тому що держава все-таки намагається разом із цією програмою досягати й оздоровчого макроекономічного ефекту для економіки в цілому, будівельної галузі. Тому на сьогодні для широкого загалу пропонується житло віком не старше ніж 3 роки від моменту введення в експлуатацію, а для внутрішньо переміщених осіб і деяких пільгових категорій – житло віком не старше ніж 10 років.

Можна також відзначити, що велика кількість позичальників віддають перевагу саме новобудовам, новому житлу, тому що таке житло є якіснішим за своїми характеристиками, більш комфортним, має необхідну інфраструктуру, укриття, часто також певні фішки з погляду внутрішньої території, рівня оздоблення, сучасного ремонту від девелопера, і тому має більший попит.

– У який спосіб ведеться розрахунок за отримане через програму єОселя житло? Яка частка сплачується одразу? Який механізм подальшого розрахунку тих людей, які скористались ініціативою?

– Загалом програма має певні цінові індикативи. Тобто є так звана опосередкована середньозважена вартість спорудження одного квадратного метра, яку формує Міністерство регіонального розвитку й кожен квартал видає нову цифру, нове значення цього показника. За програмою єОселя для великих міст, наприклад, Києва чи Львова, гранична ціна квадратного метра, за якою розраховується можлива сума кредитування, складає коефіцієнт 2,5, помножений на опосередковану вартість спорудження одного квадратного метра. Для різних категорій населених пунктів, залежно від їхнього розміру, застосовують свій коефіцієнт.

Але важливо пам'ятати, що насправді позичальник може вибрати будь-яку квартиру з будь-якою вартістю квадратного метра. Просто за рахунок банківського кредитування буде покрито тільки суму в межах цієї розрахункової вартості квартири. Зазвичай перший внесок для позичальника складає 20% з власних коштів, тобто особистих накопичень, заощаджень родини, і до 80% покривається банківським кредитом. Якщо ж квартира дорожча, ніж розрахунковий показник, відповідно до програми єОселя, позичальник може доплатити різницю власними коштами. Або, наприклад, якщо площа квартири більша, ніж допустимо для такої родини, або за певними параметрами вона перевищує базові індикативи програми єОселя.

– Які умови договору і яка роль власника нерухомості? Яка відповідальність власника нерухомості перед людьми?

– Власне, умовами договору є однозначний перехід майнових прав або правовласності на позичальника в момент підписання угоди. Якщо квартира готова, одразу ж оформлюється право власності на фізичну особу-позичальника й передається об'єкт у заставу банку, який акредитує, якщо це первинний ринок. Ми з вами говоримо про об'єкти на етапі будівництва. Відповідно компанія-забудовник має продати майнові права фізичній особі-позичальнику для того, щоб ці майнові права також були предметом взаємостосунків позичальника та банку.

У цьому випадку, якщо це готове житло, вже збудовані об'єкти, або вторинний ринок, зрозуміло, що ми маємо формат взаємостосунків позичальник – банк. І тут уже питання відповідальності в плані платіжної дисципліни, тобто своєчасне погашення платежів за кредитом з боку особи, яка стала учасником єОселя.

Якщо ж ми говоримо про первинний ринок і ті об'єкти, які будуються, в нас ще є третій контрагент – забудовник. Його основна відповідальність – вчасно побудувати та передати об'єкт в експлуатацію для оформлення права власності й виконання своїх договірних зобов'язань.

– Ви згадали кілька варіантів, які можливі в програмі єОселя. Людям пропонують новобудови, вторинний ринок і об'єкт на стадії будівництва. Ви зазначили, що люди здебільшого беруть готове житло, в яке можна просто заїхати й жити. Які переваги саме новобудов для простих українців, котрі користуються ініціативою?

– Маю чесно сказати, що на сьогодні більше, звичайно, є попит на збудоване житло або з максимальною готовністю, якщо це продаж навіть від забудовника. Також часто на вторинний ринок, тому що це квартира у форматі “заїжджаєш і живеш”. Ті девелопери, які пропонують квартири з ремонтами, також мають досить велику кількість заявок та підписаних угод за програмою єОселя. Тому що людей, особливо пільгові категорії переміщених осіб, які, можливо, втратили своє житло або терміново потребують покращення житлових умов, їх, звичайно ж, цікавить квартира, яка вже готова до проживання. Тобто не голі стіни, а хоча б базове сучасне оздоблення й можливість швидко заїхати.

– Зараз, коли тривають планові вимкнення електроенергії, наскільки реально заїхати в новобудови, які мають незалежне електроживлення? Чи є такі оселі, які беруть участь у державній програмі пільгового кредитування?

– Так, звичайно. Наприклад, наша компанія для себе ще пів року тому ухвалила рішення, що обов'язково потрібно забезпечити критичну інфраструктуру будинків під час відключень. Водопостачання, помпи опалення, ліфти, освітлення місць загального користування, прибудинкової території – все це має бути заживлено, хай навіть відбуваються якісь негативні явища щодо енергетичної інфраструктури. Ми це зробили, проробили рішення щодо забезпечення наших об’єктів газовими генераторами, тому маємо дуже великий попит і позитивну реакцію з боку споживачів і позичальників у цій програмі. Це безпека й момент упевненості в комфорті свого проживання, коли відбуваються відключення електрики, планові або непланові. Також цю ініціативу вже підхопили багато наших колег по ринку, які пропрацьовують такі рішення, тому що це, напевно, одне з найбільш болючих питань на сьогодні, й людина, яка приходить у відділ продажу забудовника, ставить запитання: чи ми забезпечені електрикою, укриттями, чи можемо ми бути захищеними й упевненими в майбутньому в умовах нинішньої ситуації.