Орендувати квартиру, щоб потім її купити. Що робити, аби вас не обдурили

22 грудня, 2017 п'ятниця
15:39

Все, що потрібно знати про довгострокову оренду нерухомості з подальшою купівлею та як правильно оформити договір

Послуга оренди з подальшим правом купівлі – rent-to-own з’явилася 1933 року в Європі. Перший магазин, що надавав її, називався Lotus Radio.

Пізніше послуга поширилася у США вже в 1950-1960-х роках. Спочатку в оренду з подальшим правом купівлі здавали усілякі предмети побуту - меблі, побутову техніку. Пізніше автомобілі та житло.

Це набуло величезної популярності серед громадян як альтернатива іпотеці. Для отримання іпотеки потенційним покупцям потрібно було виконати декілька зобов’язань - надати перший внесок у розмірі 30-50% від загальної вартості покупки, довідку про кредитоспроможність з рейтингом. Наприклад, в США рейтинг вимірюється від 200 до 850 балів, де зрозуміло, що чим більший рейтинг, тим більший рівень довіри до громадянина.

А от довгострокова оренда з подальшим правом купівлі квартири, не вимагала ані першого внеска, ані чудової кредитної історії. Тому послуга набрала популярності за час свого існування.

Як послуга працює в США

Rent-to-own складається з декількох кроків. Спочатку майбутній орендар підшуковує варіанти квартир або будинків в інтернеті. Потім зв’язується з власником помешкання. Далі заключається договір, в якому зазначається розмір одноразового платежа від 2 до 7%, розмір орендної плати та співвідношення частин в ній, де одна частина ітиме на оплату оренди, друга - на баланс для подальшої купівлі будинка, а також прописуються частота платежів, штрафні санкції за псування майна, а також строк дії договору.

Наприклад, при вартості будинка у $200 тис, одноразовий платіж становитиме від $4 тис. до $14 тис. Ці кошти гарантуватимуть те, що будинок або квартира не будуть виставлені до продажу протягом строку дії договора. Що стосується оренди, то, наприклад, вона становить $1200 на місяць.

Тут можливі найрізноманітніші варіанти 75/25, 60/40 і т.ін. Наприклад, сума щомісячного платежу становитиме $900 в рахунок оренди і $300 для подальшої купівлі. Так, за 12 місяців баланс для подальшої купівлі становитиме $3600, а вже на 36 місяців - $10 800.

Читайте також: Будувати більше, будувати гірше. Чи справді квартири в Україні досягли дна цін

Частота платежів можлива за домовленістю сторін - раз на місяць, квартал, півріччя. Строк дії договору 12-36 місяців.

Плюси оренди з подальшою купівлею - можливість придбати власне житло у майбутньому навіть з поганою кредитною історією у минулому.

Мінуси - у випадку неможливості сплатити оренду через певні причини власник має повне право на виселення орендарів.

Як працює послуга в Україні

На сьогодні послуга довгострокової оренди житлової нерухомості з правом подальшої купівлі робить лише перші кроки, так само, як і квартири з ремонтом.

«Згідно з нашою аналітикою, частина проектів з квартирами з ремонтами на ринку незначна - до 5%. Серед цих 5% оренду з викупом пропонують до 20%. Переважно такі проекти знаходяться в столиці», - розповідає Михайло Артюхов, директор з управління ARPA Real Estate.

Експерт наголошує, що забудовники вдаються до оренди з купівлею, як правило, з двох причин: або погано йдуть планові продажі, або є завдання за короткий проміжок часу продати більше квартир. Наприклад, продати швидко 30 квартир по одному адреси - це вже привід виходити з такою пропозицією.

В Україні забудовники просять 30-50% завдатку за таке житло.

«Забудовнику вигідно отримати перший внесок і одночасно перенести навантаження за комунальні платежі на плечі покупця», - наголошує Михайло Артюхов.

Зустрічається на ринку схема, за якою покупець має вносити ті ж 30-50% передоплати, а щомісячна сума розраховується на 2-5 років з урахуванням інфляції 10-15% річних. Наприклад, квартира коштує 40 тис дол, то первинний внесок становитиме 12 або 20 тис долар з поправкою на здорожчання у 10-15%.

При такому варіанті орендні платежі, як правило, вищі за ринкові, але вигода для покупця очевидна - він викуповує своє житло, а не орендує. Така схема підходить для людей зі стабільним доходом, проте забудовник не вимагає підтвердження цих доходів. Проте на цих варіантах схеми оренди з подальшим правом купівлі не закінчуються.

«Оренда може бути ще декількох видів: з погашенням вартості об'єкта оренди за рахунок щомісячного платежу, і без такого. Наприклад, в першому випадку, 70% щомісячного платежу буде звичайною орендною платою, а 30% - в рахунок майбутньої покупки. У другому випадку, орендар просто отримає зафіксоване в договорі право на викуп без будь-яких розстрочок, але за фіксованою вартістю», - звертає увагу Андрій Павлишин, юрист ЮКК «Де-юре».

Читайте також: Квартира в новобудові. Як не стати жертвою шахраїв-забудовників

Як це виглядатиме на практиці. Наприклад, за даними портала address.ua на грудень місяць вартість 1-кімнатної квартири в місті Києві у Голосіївському районі на вторинному ринку нерухомості становитиме $43 тис. А вартість оренди за даними цього портала в цьому ж районі $381.

Якщо брати перший варіант, тоді 30% - $114 ітиме на баланс купівлі, а 70% - або $267 за оренду. За 12 місяців сума погашення становитиме $1368, а 36 місяців - $4104. Якщо брати другий варіант, то заключається договір, в якому вказується, яку суму на місяць треба заплатити протягом певної кількості років. Наприклад, 500 доларів на місяць протягом строку, вказаного в договорі. Плюси – можливість стати власником квартири через певний проміжок часу, мінуси – підводні камені договору.

Що має бути в договорі

Оренда з правом подальшої купівлі – новітній інструмент на ринку нерухомості Києва та України в цілому. Інструмент надає можливість заселитися в обрану квартиру на вигідних умовах. Проте варто звернути особливу увагу при укладанні договіру, бо в ньому можуть міститися слизькі моменти, що можуть нашкодити майбутньому власнику квартири.

Тому потенційному покупцеві житла на умовах лізингу потрібно знати наступне:

  • при лізингу право власності не переходить до покупця в момент підписання договору;

  • власником житла залишається кредитор;

  • за прострочення платежів кредитор може розірвати договір лізингу і без будь-яких процедур повернути житло в своє володіння і виселити «покупця» і його сім'ю;

  • до моменту виплати всієї суми за договором кредитор може припинити своє існування, тому покупцеві, в залежності від умов договору, потрібно буде або в короткий термін викуповувати житло, або воно буде продано іншій особі в процедурі банкрутства;

  • оренда з правом купівлі захищає виключно інтереси кредитора.

Договір оренди житла з правом купівлі повинен бути оформлений в нотаріальному вигляді. У ньому варто вказати всі істотні умови купівлі-продажу: продавця і покупця, об'єкт нерухомості, його вартість, умови сплати вартості. У тому випадку, коли частина орендного платежу буде погашати частину вартості житла, в договорі потрібно передбачити графік платежів і розрахунок погашення повної вартості житла.

Окрему увагу варто звернути на право покупця розірвати договір і повернути кошти, сплачені в рахунок погашення вартості житла.

«У договорі повинно бути чітко прописано, чи будуть сплачені кошти повертатися орендатору при розірванні договору, чи враховується індекс інфляції або будь-який відсоток, що зростає.

У тому випадку, коли вартість житла не погашається з орендних платежів, потрібно уважно поставитися до формулювання ціни об'єкта оренди на день викупу. Ринок нерухомості не постійний, його може лихоманити, а одна і та ж квартира через 5 років може коштувати в три рази дешевше або дорожче (в доларовому еквіваленті), в залежності від економічної ситуації в країні», - підкреслює Андрій Павлишин.

Також важливо прописати витрати на амортизацію об'єкта оренди. Хто несе такі витрати, що є звичайним зносом, а за які шкідницькі дії орендаря доведеться додатково доплатити. Також в договорі варто дуже ретельно прописати обов'язки сторін по ремонту житла: за чий рахунок і з якою періодичністю він проводиться, зобов'язаний орендодавець компенсувати орендарю вартість ремонтних ремонт в разі розірвання договору.

Хто нестиме витрати на усунення оперативних несправностей (прорив труб, затоплення сусідами і т.д.).У будь-якому випадку, потенційним покупцям варто дуже уважно ставиться до можливості придбання житла за договором оренда з правом викупу. Адже доведеться жити в чужому, а ставитися, як до власного житла.  

Катерина Спориш

Читайте також:
Київ
-3°C
  • Київ
  • Львів
  • Вінниця
  • Дніпро
  • Донецьк
  • Житомир
  • Запоріжжя
  • Івано-Франківськ
  • Кропивницкий
  • Луганськ
  • Луцьк
  • Миколаїв
  • Одеса
  • Полтава
  • Рівне
  • Суми
  • Сімферополь
  • Тернопіль
  • Ужгород
  • Харків
  • Херсон
  • Хмельницький
  • Черкаси
  • Чернівці
  • Чернигів
  • USD 39.62
    Купівля 39.62
    Продаж 40.33
  • EUR
    Купівля 42.63
    Продаж 43.62
  • Актуальне
  • Важливе
2023, субота
4 лютого
04:31
Володимир Путін
РФ стимулює внутрішні загрози для підтримки війни в Україні та придушення опозиції, - ISW
04:03
Пентагон
"Це буде рішення України": Пентагон про використання далекобійних ракет для звільнення Криму
03:35
пропаганда_російське ТБ
У Німеччині припинив роботу російський пропагандистський телеканал RT
03:07
Туреччина
Туреччина продає у Росію товари зі США, які йдуть на потреби армії РФ, - WSJ
02:39
окупанти оркі російська армія
В Маріупольському районі близько 30 тис. військових РФ. Готують наступ, - Андрющенко
02:13
Пожежа на заводі у Бєлгородській області
У Бєлгородській області пожежа на заводі, що обслуговує Керченський міст
01:46
Борис Джонсон
"Українцям потрібно дати усе необхідне і якомога швидше", - Джонсон прибув з візитом у США
01:18
Держдепартамент США
США вперше передали Україні конфісковані кошти олігарха РФ
00:50
Ізраїль
Нетаньягу заявив Макрону, що Ізраїль готовий постачати Україні "військові речі", - ЗМІ
00:44
Ексклюзив
Україна ЄС
Україна може стати членом ЄС у 2029 році, - литовський політик Кубілюс
00:37
Канада
Басков, Газманов, РІА "Новости" й інші: Канада запровадила додаткові санкції проти російських пропагандистів
00:35
Ексклюзив
Олена Гончарук
"Мене не повідомили про відкриття справи": екскерівниця Довженко-Центру Гончарук про публікацію щодо провадження проти неї
00:21
Зеленський показав світлини з Бахмута
У Бахмуті загинув волонтер-медик зі США
2023, п'ятниця
3 лютого
23:55
Михайло Мудрик, Челсі, АПЛ, чемпіонат Англії
Мудрик вперше зіграв за "Челсі" у стартовому складі. Команда не перемогла
23:52
Ексклюзив
Залізний купол
"Залізний купол" міг би бути більш корисний прифронтовій зоні у районі Харкова або Херсона, - військовий експерт Гендельман
23:46
нафта ембарго санкції
Посли ЄС погодили граничні ціни на російські нафтопродукти
23:15
міномет
Росія з мінометів обстріляла Чернігівщину
23:08
Ексклюзив
Сергій Згурець
Бригада, якій допомагає Еспресо, знищила унікальний російський ракетний комплекс, - Згурець
22:33
Михайло Шелков
Суд конфіскував Демурінський гірничо-збагачувальний комбінат російського мільярдера Шелкова
22:32
Нотр-Дам де Парі, Собор Паризької Богоматері
Реконструкцію Нотр-Даму планують завершити до кінця 2024 року
22:30
Аналітика
Згурець, Зима, телеведучі
РФ уже почала наступальні дії: фронтові підсумки тижня. Огляд карти бойових дій
22:01
іранський дрон Shahed 129
Мінфін США запровадив санкції проти керівництва іранської компанії - виробника безпілотників
21:42
Росія продовжує продукувати фейки
Центр протидії дезінформації оприлюднив добірку фейків від Росії за 3 лютого
21:15
міна-"пелюстка"
На Харківщині 7 підлітків отримали осколкові поранення через детонацію міни "Пелюстка"
21:14
Володимир Зеленський
"У дітей має бути родина": Зеленський анонсував реформу системи інтернатів в Україні
21:00
Огляд
світ, міжнародний огляд
"Абсолютно вирішальні" пів року війни, ЄС придушує мрію України, РФ і Китай як ніколи близькі. Світові ЗМІ про Україну 3 лютого
20:41
Міністр оборони Олексій Резніков
"Танкова коаліція" нам потрібна для контрнаступу, - Резніков
20:17
Волинська єпархія ПЦУ
Парафіям і монастирям ПЦУ дозволили використання новоюліанського календаря: умови
20:02
Cуд арештував п'ятьох членів банди кримінальника "Лєшого"
Cуд арештував п'ятьох членів банди кримінальника "Лєшого", які вдавали добробати і тероризували киян
20:01
OPINION
Галина Пагутяк
"Я воюю книгами"
20:00
Огляд
Переможні новини 345-го дня війни: литовці зібрали €5 млн на радар для ЗСУ, Україна може отримати далекобійні ракети, якість російських фейків гіршає
19:55
В Одесі через аварію знеструмлені 4 райони
19:41
Кріштіану Роналду
Роналду забив дебютний гол за "Аль-Наср"
19:35
Пентагон
ППО, БМП, ракети для HIMARS: США оголосили про пакет військової допомоги Україні на понад $2 млрд
19:33
санкції проти Росії
Пов'язані з РФ лобісти фінансували європейських політиків для легітимізації анексії Криму, - розслідування OCCRP
19:04
Михайло Мудрик, Челсі, АПЛ, чемпіонат Англії
"Челсі" заявив Мудрика на Лігу чемпіонів
18:57
Ексклюзив
корупція
Корупцію в Україні можна подолати буквально за два місяці, - полковник запасу СБУ Притула
18:42
Ексклюзив
Танк Leopard
У Швейцарії обговорюють можливість продати танки по 1 франку державі, яка передасть аналогічні машини Україні, - експерт Defense Express Рябих
18:38
окупанти, орки
За останній тиждень у виправних закладах Новосибірської області завербували до 1000 найманців на війну в Україні, - Генштаб
18:35
Двох організаторів вечірок, де знущалися з дівчат, арештували до 1 квітня без права на заставу
Більше новин