Орендувати квартиру, щоб потім її купити. Що робити, аби вас не обдурили

Послуга оренди з подальшим правом купівлі – rent-to-own з’явилася 1933 року в Європі. Перший магазин, що надавав її, називався Lotus Radio.

Пізніше послуга поширилася у США вже в 1950-1960-х роках. Спочатку в оренду з подальшим правом купівлі здавали усілякі предмети побуту - меблі, побутову техніку. Пізніше автомобілі та житло.

Це набуло величезної популярності серед громадян як альтернатива іпотеці. Для отримання іпотеки потенційним покупцям потрібно було виконати декілька зобов’язань - надати перший внесок у розмірі 30-50% від загальної вартості покупки, довідку про кредитоспроможність з рейтингом. Наприклад, в США рейтинг вимірюється від 200 до 850 балів, де зрозуміло, що чим більший рейтинг, тим більший рівень довіри до громадянина.

А от довгострокова оренда з подальшим правом купівлі квартири, не вимагала ані першого внеска, ані чудової кредитної історії. Тому послуга набрала популярності за час свого існування.

Як послуга працює в США

Rent-to-own складається з декількох кроків. Спочатку майбутній орендар підшуковує варіанти квартир або будинків в інтернеті. Потім зв’язується з власником помешкання. Далі заключається договір, в якому зазначається розмір одноразового платежа від 2 до 7%, розмір орендної плати та співвідношення частин в ній, де одна частина ітиме на оплату оренди, друга - на баланс для подальшої купівлі будинка, а також прописуються частота платежів, штрафні санкції за псування майна, а також строк дії договору.

Наприклад, при вартості будинка у $200 тис, одноразовий платіж становитиме від $4 тис. до $14 тис. Ці кошти гарантуватимуть те, що будинок або квартира не будуть виставлені до продажу протягом строку дії договора. Що стосується оренди, то, наприклад, вона становить $1200 на місяць.

Тут можливі найрізноманітніші варіанти 75/25, 60/40 і т.ін. Наприклад, сума щомісячного платежу становитиме $900 в рахунок оренди і $300 для подальшої купівлі. Так, за 12 місяців баланс для подальшої купівлі становитиме $3600, а вже на 36 місяців - $10 800.

Читайте також: Будувати більше, будувати гірше. Чи справді квартири в Україні досягли дна цін

Частота платежів можлива за домовленістю сторін - раз на місяць, квартал, півріччя. Строк дії договору 12-36 місяців.

Плюси оренди з подальшою купівлею - можливість придбати власне житло у майбутньому навіть з поганою кредитною історією у минулому.

Мінуси - у випадку неможливості сплатити оренду через певні причини власник має повне право на виселення орендарів.

Як працює послуга в Україні

На сьогодні послуга довгострокової оренди житлової нерухомості з правом подальшої купівлі робить лише перші кроки, так само, як і квартири з ремонтом.

«Згідно з нашою аналітикою, частина проектів з квартирами з ремонтами на ринку незначна - до 5%. Серед цих 5% оренду з викупом пропонують до 20%. Переважно такі проекти знаходяться в столиці», - розповідає Михайло Артюхов, директор з управління ARPA Real Estate.

Експерт наголошує, що забудовники вдаються до оренди з купівлею, як правило, з двох причин: або погано йдуть планові продажі, або є завдання за короткий проміжок часу продати більше квартир. Наприклад, продати швидко 30 квартир по одному адреси - це вже привід виходити з такою пропозицією.

В Україні забудовники просять 30-50% завдатку за таке житло.

«Забудовнику вигідно отримати перший внесок і одночасно перенести навантаження за комунальні платежі на плечі покупця», - наголошує Михайло Артюхов.

Зустрічається на ринку схема, за якою покупець має вносити ті ж 30-50% передоплати, а щомісячна сума розраховується на 2-5 років з урахуванням інфляції 10-15% річних. Наприклад, квартира коштує 40 тис дол, то первинний внесок становитиме 12 або 20 тис долар з поправкою на здорожчання у 10-15%.

При такому варіанті орендні платежі, як правило, вищі за ринкові, але вигода для покупця очевидна - він викуповує своє житло, а не орендує. Така схема підходить для людей зі стабільним доходом, проте забудовник не вимагає підтвердження цих доходів. Проте на цих варіантах схеми оренди з подальшим правом купівлі не закінчуються.

«Оренда може бути ще декількох видів: з погашенням вартості об'єкта оренди за рахунок щомісячного платежу, і без такого. Наприклад, в першому випадку, 70% щомісячного платежу буде звичайною орендною платою, а 30% - в рахунок майбутньої покупки. У другому випадку, орендар просто отримає зафіксоване в договорі право на викуп без будь-яких розстрочок, але за фіксованою вартістю», - звертає увагу Андрій Павлишин, юрист ЮКК «Де-юре».

Читайте також: Квартира в новобудові. Як не стати жертвою шахраїв-забудовників

Як це виглядатиме на практиці. Наприклад, за даними портала address.ua на грудень місяць вартість 1-кімнатної квартири в місті Києві у Голосіївському районі на вторинному ринку нерухомості становитиме $43 тис. А вартість оренди за даними цього портала в цьому ж районі $381.

Якщо брати перший варіант, тоді 30% - $114 ітиме на баланс купівлі, а 70% - або $267 за оренду. За 12 місяців сума погашення становитиме $1368, а 36 місяців - $4104. Якщо брати другий варіант, то заключається договір, в якому вказується, яку суму на місяць треба заплатити протягом певної кількості років. Наприклад, 500 доларів на місяць протягом строку, вказаного в договорі. Плюси – можливість стати власником квартири через певний проміжок часу, мінуси – підводні камені договору.

Що має бути в договорі

Оренда з правом подальшої купівлі – новітній інструмент на ринку нерухомості Києва та України в цілому. Інструмент надає можливість заселитися в обрану квартиру на вигідних умовах. Проте варто звернути особливу увагу при укладанні договіру, бо в ньому можуть міститися слизькі моменти, що можуть нашкодити майбутньому власнику квартири.

Тому потенційному покупцеві житла на умовах лізингу потрібно знати наступне:

• при лізингу право власності не переходить до покупця в момент підписання договору;

• власником житла залишається кредитор;

• за прострочення платежів кредитор може розірвати договір лізингу і без будь-яких процедур повернути житло в своє володіння і виселити «покупця» і його сім'ю;

• до моменту виплати всієї суми за договором кредитор може припинити своє існування, тому покупцеві, в залежності від умов договору, потрібно буде або в короткий термін викуповувати житло, або воно буде продано іншій особі в процедурі банкрутства;

• оренда з правом купівлі захищає виключно інтереси кредитора.

Договір оренди житла з правом купівлі повинен бути оформлений в нотаріальному вигляді. У ньому варто вказати всі істотні умови купівлі-продажу: продавця і покупця, об'єкт нерухомості, його вартість, умови сплати вартості. У тому випадку, коли частина орендного платежу буде погашати частину вартості житла, в договорі потрібно передбачити графік платежів і розрахунок погашення повної вартості житла.

Окрему увагу варто звернути на право покупця розірвати договір і повернути кошти, сплачені в рахунок погашення вартості житла.

«У договорі повинно бути чітко прописано, чи будуть сплачені кошти повертатися орендатору при розірванні договору, чи враховується індекс інфляції або будь-який відсоток, що зростає.

У тому випадку, коли вартість житла не погашається з орендних платежів, потрібно уважно поставитися до формулювання ціни об'єкта оренди на день викупу. Ринок нерухомості не постійний, його може лихоманити, а одна і та ж квартира через 5 років може коштувати в три рази дешевше або дорожче (в доларовому еквіваленті), в залежності від економічної ситуації в країні», - підкреслює Андрій Павлишин.

Також важливо прописати витрати на амортизацію об'єкта оренди. Хто несе такі витрати, що є звичайним зносом, а за які шкідницькі дії орендаря доведеться додатково доплатити. Також в договорі варто дуже ретельно прописати обов'язки сторін по ремонту житла: за чий рахунок і з якою періодичністю він проводиться, зобов'язаний орендодавець компенсувати орендарю вартість ремонтних ремонт в разі розірвання договору.

Хто нестиме витрати на усунення оперативних несправностей (прорив труб, затоплення сусідами і т.д.).У будь-якому випадку, потенційним покупцям варто дуже уважно ставиться до можливості придбання житла за договором оренда з правом викупу. Адже доведеться жити в чужому, а ставитися, як до власного житла.  

Катерина Спориш