Як на Київщині купити квартиру у новобудові та заплатити частинами

Журналісти Еспресо навідалися до менеджерів з продажів найбільших столичних та передміських забудовників.  Ми запитали менеджерів з продажу про мінімальний та максимальний розміри першого внеска, строки розстрочки.

Також дізналися по графік виплат, прив’язку до гривні/долара та здорожчання. І на останок розібралися у типах договорів, їх особливостях, плюсах та мінусах.

Скільки треба часу, щоб накопичити на квартиру у новобудові

Купівля власної квартири у Києві інколи – нездійсненна мрія. Хоча середня заробітна платня киян за даними Державної служби статистики щороку зростає. Так, наприклад, на листопад 2017 року платня становила 10870 грн.

Можна її порівняти з вартістю однокімнатної квартири в класі "економ" з ціною у 14 тис грн/кв.м Тоді загальна квартири у 40 кв.м становитиме 600 тис грн . За часом виплат це – як мінімум 55 місяців або 4 роки і 7 місяців, щоб накопичити гроші на власне житло.

Читайте також: Орендувати квартиру, щоб потім її купити. Що робити, аби вас не обдурили

І це за умови, якщо повністю відкладати заробітну платню протягом цього часу і конвертувати її у долар або євро, щоб знизити можливість девальваційних ризиків.

Тому розстрочка вже декілька років поспіль – популярний інструмент для тих, хто мріє купити власну квартиру від класу "економ" до "преміум" або ж для тих, хто хоче вкласти гроші.

"Для надання цієї послуги не треба збирати величезної кількості паперів і проходити усі кредитні комітети, а отримати розстрочку за 1 день. Проте ця послуга дуже залежить від можливостей клієнта сплатити перший внесок і бути готовим щомісяця виплачувати залишок суми протягом вказаного періода", - говорить Євген Леськів, керуючий партнер компанії KBD ( КиївБудДевелопмент).

Як працює розстрочка в Києві

Найменший внесок, що запропонували у відділі продажів, становив лишень 5% від загальної вартості квартири. Але в залежності від класу нерухомості забудовники пропонують різні умови розстрочки.

"Найбільш типові для ринку умови: перший внесок 30-50% від суми, а залишок виплачується рівними частинами до кінця будівництва", - розповідає Галина Мартиненко, PR-manager девелоперської компанії City One Development.

Читайте також: Будувати більше, будувати гірше. Чи справді квартири в Україні досягли дна цін

Що стосується строків, то компанії надають розстрочку від декількох місяців, або більш довгий період часу. Найкоротший термін, коли будинок знаходиться на стадії завершення будівництва або введення в експлуатацію. Але бувають і винятки. Найдовший строк, що вдалося знайти, 84 місяці або 7 років.

Тепер звернемо увагу на найтиповіші схеми розтермінування. 

Умови в класах "економ" та "комфорт" подібні. Наприклад, візьмемо 14 тис грн/кв.м у місті Києві в "економі". У такому випадку вартість квартири у 40 кв.м становитиме - 600 тис грн.

Перший внесок 30% становитиме 120 тис грн, а залишок 480 тис грн. У першому випадку забудовник прив’язує залишок до курсу гривня/долар за курсом НБУ, міжбанком. На момент підготовки цього матеріала курс становив за НБУ 28,65 грн, тоді залишок $16753 тис. у 18 місяців виплата становитиме 930 доларів на місяць.

У другому випадку при 30% першого внеска залишок 480 тис грн виплачується під певну ставку річних у гривні за домовленістю сторін.

А от у третьому випадку перші 30% виплачуються за наявними цінами, але залишка як такого немає. Ціна квадратного метра переглядається в залежності від етапу будівництва за принципом: чим ближча дата здачі в експлуатацію, тим вища ціна квадратного метра.

А от у нерухомості класами вище – "бізнес" та "преміум" вартість квадратного метра для розстрочки залежить від розміру першого внеска. І зазначимо, що у класах "бізнес" та "преміум" використовуються імпортні будівельні матеріали, тому прив’язка ціни до курсу долара буде обов’язковою.

"Наприклад, вартість кв.м $1570. Візьмемо квартиру у 103,27 кв.м, тоді при першому внеску 25%, ціна кв.м виростає на $200 до $1770, при 50% ціна виросте на $100 - до $1670", – наводить приклад Євген Леськів, керуючий партнер компанії KBD (КиївБудДевелопмент). А який спосіб виплати обрати, вже на розсуд покупця.

Як це працює у передмістях столиці

На відміну від столиці за даними Державної служби статистики середня заробітна плата у Київській області становить на листопад 2017 року - 7049 грн. Можна її порівняти з вартістю однокімнатної квартири в класі "економ" з ціною у 8 тис грн/ кв.м Тоді загальна вартість квартири у 40 кв.м становитиме 340 тис грн.

За часом це – як мінімум 48 місяців або 4 роки часу щоб накопичити гроші на власне житло. І це за умови, якщо повністю відкладати заробітну платню протягом цього часу і конвертувати її у долар або євро, щоб знизити можливість девальваційних ризиків. Так само, як і у столиці.

Тепер розберемося зі схемою роботи розстрочки у Київській області. У передмісті найбільша кількість будівель, що зводиться належать до класів «економ» та «комфорт».

У процесі пошуків найменшу суму першого внеска запропонували на рівні 10% від загальної вартості квартири. Але так само, як і в столиці, зазвичай пропонують перший внесок на рівні 30% або 50% від загальної вартості квартири. Строк розтермінування від 6 місяців до 10 років.

Що стосується виплати залишка, то у першому випадку він фіксується у доларовому еквіваленті за курсом НБУ, міжбанком або власним курсом. Наприклад, при першому внеску 30% або 102 тис грн залишок 238 тис грн виплачується протягом строку, наприклад, 18 місяців, тоді щомісячна сума виплати становитиме $8307 або $451 на місяць.

У другому випадку залишок у 238 тис грн виплачується під 10% річних або за іншими умовами. А от варіанта зі здорожчанням квадратного метра на різних етапах будівництва, не знайшлося. Проте перед тим, як підписувати договір на розтермінування варто детально вивчити усі умови.

Який договір обрати

У відділах продажів Києва та передмістя журналісти Еспресо зібрали найтиповіші договори, що регламентують відносини між покупцем та продавцем нерухомості.

А саме: додаткову угоду про спільну діяльність попередній договір купівлі-продажу, фонд фінансування будівництва, договір купівлі-продажу дериватива, договір кооператива. Ми відправили їх юристам, щоб отримати фахові коментарі.

Насамперед, розберемо угоду про спільну діяльність. Це найбільш ризикована схема, коли забудовник за умовами договору інвестує "умовні" матеріали та "робочу силу". А покупець нерухомості реальні грошові кошти. Довести вину іншої сторони, у разі невиконання зобов’язання, майже неможливо. Адже по суті це – підприємницька діяльність, то кожна сторона несе однакові ризики.

Тепер розберемо попередній договір. "Перш за все, попередній договір купівлі-продажу будь-якого майна (квартири також), передбачає обов`язок продавця всього лише укласти основний договір у встановлені строки. У зв`язку з цим права та ризики для покупця однакові, як для попереднього договору купівлі квартири, так й для попереднього договору майнових прав", - акцентує увагу Віктор Дубовик, юрист юридичної компанії "ВОЛХВ".

До ризиків належать укладання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна в простій письмовій формі. Дуже часто, з метою економії, забудовник та покупець не йдуть до нотаріуса та не посвідчують такого договору, що прямо суперечить законодавству. В майбутньому покупцю важко буде довести в суді обов`язок забудовника укласти з ним основний договір.

За умовами попереднього договору неможливо прописати у квартирі себе та членів сім'ї до закінчення терміну розстрочки

Також важливо знати, що за попереднім договором не обмежується кількість покупців квадратних метрів. Тому можливі подвійні продажі, і на це варто звернути увагу.

В цьому разі покупцю необхідно розраховувати лише на порядність забудовника та перевіряти судові справи відносно такого продавця в судовому реєстрі.

Наступна схема - фонд фінансування будівництва. "Вкладення коштів у ФФБ (фонд фінансування будівництва - ред), управителем якого є великий системний банк або фінансова організація, безпечна для інвестора", – говорить Яна Квасниця, юрист юридичної фірми "Місечко та Партнери".

Юрист акцентує увагу на тому, що ФФБ створюється тільки після затвердження повного комплекту будівельної документації по об'єкту будівництва та отримання забудовником дозволу на будівництво.

Також виключається продаж однієї квартири декільком інвесторам. Інвестор має можливість забрати гроші назад до моменту здачі будинку в експлуатацію.

Кошти інвесторів, знаходяться на окремому, спеціально відкритому рахунку ФФБ і банк-управитель несе відповідальність за їх збереження.

Що стосується купівлі-продажу дериватива, то по своїй суті дериватив – це стандартний документ, що засвідчує право та/або зобов'язання придбати або продати на певних умовах, в майбутньому цінні папери, кошти, матеріальні активи (в нашому випадку нерухомість) або нематеріальні активи.

У договорі повинні бути чітко зафіксовані певні умови: зокрема це курс валюти, сума яку покупець повинен сплатити забудовнику, термін виконання договору (завершення будівництва, введення в експлуатацію і т.д.), технічна характеристика нерухомості (квартири).

"Ризики майже такі самі, як й при укладанні попередніх договорів", - наголошує Віктор Дубовик.

І на останок – кооператив. У більшості випадків кооператив є не забудовником, а тільки інвестором проекту, тобто стаючи членом будівельного кооперативу можна лише передбачити свої відносини з кооперативом, як пайовика. А відносини кооперативу і забудовника - це вже зовсім інший вид правовідносин.

"Купівля квартири в цьому випадку оформляється через покупку паю з внесенням пайового внеску і підтверджується тільки актом, виданим ЖБК (житлово-будівельний корпоратив - ред). Члени ЖБК солідарно несуть субсидіарну відповідальність за боргами кооперативу (якщо кошторис будівництва виросте, пайовикам доведеться вносити додаткові платежі)"- акцентує увагу Яна Квасниця.

Юрист налогошує на тому, що в основному кількість членів ЖБК відповідає кількості квартир в будинку, який будується. Коли кількість членів ЖБК перевищує кількість квартир, можливо вони є членами однієї сім'ї і претендують на одну квартиру, якщо немає – хтось із них буде співвласником в частках, пропорційних їх вкладами.

При вступі в члени ЖБК слід добре ознайомитися зі статутом, на підставі якого діє такий кооператив, адже їм врегульовані всі питання членства в ньому, виходу з нього, фінансування діяльності кооперативу, можливості повернення коштів, сплачених на його функціонування та інших. Тому укладання договорів - настільки ж копітке питання, як умови розстрочки з першим внеском і платежами. 

Катерина Спориш